Immobilier Bureaux 2016

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IMMOBILIER DE BUREAUX 2016

 


Alexandre Mirlicourtois dans "Xerfi" du 2 février 2016 : Immobilier de bureau : Paris bulle-t-il ?

" La Tribune publie chaque jour des extraits issus des analyses diffusées sur Xerfi Canal. Aujourd'hui, l'immobilier de bureau dans une bulle spéculative
Difficile d'y voir clair dans l'immobilier de bureaux. Il y a d'abord les chiffres mis en avant par la profession. Si l'on s'en tient à cet affichage, qui fait office de vitrine, les volumes investis tiennent actuellement la corde. Et pour cause. Portés par une fin d'année euphorique, ils ont bondi de 9% en 2015 pour se rapprocher de leurs pics de 2006-2007 proches des 20 Milliards d'euros. Et 2016 commence sur les chapeaux de roues avec la vente pour 800 millions d'euros de la Tour First à la Défense, le plus haut gratte-ciel de France devant la tour Montparnasse.
Dans un monde qui croule sous les liquidités à la recherche désespérée de rendements, les investisseurs du monde entier s'arrachent à prix d'or les immeubles les mieux situés, bien conçus et bien loués. Surenchère et frénésie d'achats devraient donc se poursuivre.

Autre chiffre souvent cité, la demande placée de bureaux (c'est-à-dire l'ensemble des transactions à la location ou à la vente à occupant). En hausse de 1% environ, elle a atteint 2,2 millions de m² en Ile-de-France, le marché de référence français. Bien entendu, 2006 et ses 2,8 millions de m² sont encore loin, mais l'optimisme des professionnels s'explique par une fin d'année euphorique avec un bond de 26% de la demande placée au second semestre.
Montants investis, demande placée : c'est le duo gagnant, la marque de la bonne santé retrouvée de l'immobilier de bureaux.
Une vision illusoire
La demande placée, d'abord, est un indicateur partiel. Pour avoir une vision plus juste du nombre de m² effectivement consommés, il faut retirer de la demande placée, les surfaces libérées par les entreprises qui déménagent. C'est l'absorption nette, un indicateur rarement présenté et avec retard. D'après les calculs de l'IEIF, l'absorption nette est de 630.000 m² en moyenne depuis 1984. En 2014, elle a été de seulement 359.000 et rien n'indique que la barre se soit redressée depuis.
Autre signe qui ne trompe pas : la permanence des « soldes » dans l'immobilier de bureaux. Le loyer facial, c'est la théorie. La réalité, ce sont les mesures d'accompagnement. Ces petits gestes commerciaux - franchises, participations aux travaux, loyers progressifs - qui représentent désormais plus de 20% des loyers faciaux en Ile-de-France. Et si les professionnels sont prêts à tout, c'est que les bureaux vides sont nombreux. Près de 4 millions de m² sont de suite disponibles. C'est beaucoup. Sur un parc de 53 millions de m², c'est un taux de vacances de 7,4%. Et il ne s'agit pas que de « vieux clous » : plus d'un million de m² de bureaux ont été livrés en moyenne chaque année de 2000 à 2008. Et si la cadence a ralenti depuis, près de 800.000 m² de bureaux supplémentaires arrivent sur le marché francilien chaque année, avec parfois, pour le bailleur, les pires difficultés à trouver des occupants.
Les immeubles vides ne rapportent rien !
Aux frais attachés au financement de la construction s'ajoutent des charges de gardiennage, d'assurance. Sans oublier la taxe sur les bureaux de 10,02 à 16,89 euros par mètre carré depuis le 1er janvier 2016 dans la majorité des communes d'Ile-de-France. Résultat : les rendements locatifs se dégradent. Pour schématiser, le rendement annuel d'un bien immobilier c'est le ratio loyer annuel perçu sur prix d'achat du bien. Pour améliorer le rendement, il faut donc que les loyers augmentent ou que les prix d'achat baissent. Or, c'est exactement l'inverse qui se passe aujourd'hui. Résultat, le taux de rendement théorique ne dépasse pas 4%. C'est plus que les OAT, principal placement concurrent qui campe sous les 1%. À cela près que le chiffre de 4% est adossé à un niveau de risque bien plus élevé et que ce dernier n'est plus assez rémunéré. C'est donc bien plus l'espoir d'une plus-value et non le rendement locatif de l'actif lui-même qui pousse les acheteurs à acheter. C'est dangereux et cela s'appelle une bulle spéculative."

 

Richard Malle dans "Economie matin" du 11 janvier 2016 : Immobilier: une forte demande de bureaux en 2015 pour l'Ile-de-France

" Grâce à un second semestre très actif, la demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 2,2 millions de m² sur l’année 2015, en ligne avec la performance de 2014.
L’activité aura été particulièrement soutenue dans Paris (+15 %), notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA), ainsi que dans la Boucle Sud (+92 %) à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux. L’offre de bureaux franciliens diminue légèrement au 1er janvier 2016 (-2 % sur un an), et ce en dépit d’un volume des livraisons très élevé, atteignant plus de 1,3 million de m² sur l’année 2015. Toutefois, les taux de vacance reflètent toujours une suroffre dans le Croissant Ouest (13 %) et à La Défense (9,8 %), bien qu’en phase de correction, tandis qu’ils restent relativement faibles dans la capitale (4,7 %).
Les loyers faciaux ont enregistré assez peu d’ajustements. Les mesures d’accompagnement restent élevées mais ont tout de même légèrement diminué en 2015 (19 %). Toujours très soutenues notamment à La Défense et en Boucle Nord (25 %), elles restent plus modérées dans la Rive Gauche ou le QCA (17 %) de la capitale. Courant 2016, l’offre connaîtra certainement de nouveaux ajustements à la baisse, les franchises devraient confirmer leur reflux, tandis que les loyers faciaux pourraient enregistrer quelques progressions.
L’actualité macro-économique aura été notamment marquée par le net ralentissement des économies émergentes. Comme en témoignent les récentes enquêtes de conjoncture, la confiance des entreprises se tempère. Les économies développées ne devraient pas connaître d’accélération d‘activité en 2016. Toutefois, les éléments soutenant la croissance restent solides, à savoir le prix bas des matières premières, la faiblesse de l’euro, les taux d’intérêt faibles et la politique monétaire de la BCE qui devrait rester durablement accommodante. Dans ce contexte, la croissance économique en France devrait modérément accélérer en 2016 (1,4 %), après s’être nettement redressée en 2015 (probablement 1,2 %) par rapport à 2014 (0,2 %). Point particulièrement positif, l’emploi salarié devrait enregistrer une progression notable en 2016 (+0,4 %) après une quasi-stagnation en 2015.
Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France s’élèvent à 29 milliards d’euros sur l’année 2015, réalisant ainsi une performance record après 2007. Les acquisitions en bureaux ont affiché une bonne dynamique (+9 %), représentant 62 % des volumes au total. Après une excellente année 2014, les investissements dans les commerces se sont normalisés (-30 %), tandis que ceux des services et des entrepôts ont bien progressé (respectivement +20 % et +97 %). Les taux de rendement immobiliers des actifs « prime » ont enregistré de nouveaux reculs fin 2015, portant les principaux secteurs sous la barre des 4 %, tels Paris QCA (3,25 %), le reste de la capitale (3,75 %) et désormais le Croissant Ouest (3,65 %). De même, Lyon atteint un point bas historique (4,8 %). Entraînant une hausse des prix, cela permet au marché de l’investissement de réaliser de très bonnes rentabilités en 2015. D’ici fin 2016, les taux financiers devraient rester proches des niveaux actuellement observés : 1 % pour l’OAT 10 ans et -0,2 % pour l’Euribor 3 mois. Dans ce contexte, les taux de rendement « prime » devraient se stabiliser en 2016, tandis que les taux moyens disposent encore d’un bon potentiel de diminution dans de nombreux secteurs."