Immobilier 2016

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IMMOBILIER 2016


L'apport immobilier moyen divisé par 3 en un an !
La Tribune  Par Hugo Baudino  |  17/11/2016, 16:13  |  367  mots

•    Le niveau moyen des transactions immobilières en région parisienne est supérieur de 50.000 euros à la moyenne nationale. (Crédits : © Charles Platiau / Reuters) En 2016, l'emprunteur-type a un apport personnel plus faible, s'endette plus et sur plusieurs années tout en acquérant des biens immobiliers moins chers. Faut-il voir le signe d'une plus grande accessibilité de l'emprunt immobilier ?
20.729 euros en moyenne en 2016, contre 57.735 euros en 2015 et 70.000 euros en 2014. L'apport personnel moyen des ménages emprunteurs est en chute libre sur les deux dernières années, selon les données du "Portrait robot de l'emprunteur" publié le 16 novembre 2016 par le courtier en crédit meilleurtaux.com. Le phénomène est en plus insolite l'apport personnel moyen a baissé "pour la première fois depuis 2004" en 2015, comme le précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.
Cette baisse de l'apport moyen s'accompagne d'une hausse conséquente du montant moyen emprunté par les particuliers, qui grimpe de 20.000 euros pour atteindre 199.699 euros en 2016. Cette évolution s'explique en grande partie par le niveau des taux de crédits immobilier, qui ont atteint un nouveau point bas historique en ce mois de novembre. Cela permet aux ménages de diminuer le coût du crédit sur la durée, donc d'emprunter un montant plus élevé et par conséquent de faire baisser leur apport personnel.
Un emprunteur plus jeune, qui s'endette plus longtemps
La transaction moyenne s'établit donc à 220.428 euros au total, soit une baisse de 17.529 euros par rapport à l'année précédente qui reflète une baisse générale des prix du marché immobilier. Cette tendance cache toutefois de fortes disparités entre les régions: en Ile-de-France, la transaction moyenne est de 271.802 euros alors qu'elle n'est que de 161.003 euros en Normandie. La région parisienne et la Provence-Alpes-Côte d'Azur sont d'ailleurs les seules zones à être au dessus de la moyenne.
Cette baisse de l'apport et de la transaction moyens s'accompagne sans surprise d'un léger rajeunissement de l'emprunteur type (37,3 ans en 2016, contre 37,6 en 2015) et d'un allongement de la durée d'emprunt moyenne, passant de 18,9 à 19,1 ans. Ces tendances avaient également été soulignées par le dernier baromètre Crédit Logement/CSA, qui voyait dans l'augmentation de la part occupée par les prêts de longue durée un signe du retour des "ménages jeunes ou modestes" sur le marché. Reste à savoir comment ces catégories réagiront à la probable remontée des taux...
Immobilier : le pouvoir d’achat des Français encore en hausse
Les Echos | Le 17/11 à 16:38, mis à jour à 16:52
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Saint-Etienne, Le Mans et Nîmes sont en tête du palmarès. - Shutterstock
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Le pouvoir d’achat immobilier dans les vingt plus grandes villes de France. - Meilleurtaux.com
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Le classement des vingt plus grandes villes de France en fonction du pouvoir d’achat immobilier - Meilleurtaux.com
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Le pouvoir d’achat des particuliers a augmenté dans plusieurs grandes villes de France, selon les derniers chiffres de Meilleurtaux.com. Saint-Etienne, Le Mans et Nîmes sont en tête du palmarès.
Un, deux, trois, voire quatre mètres carrés de gagnés ! Le pouvoir d'achat des particuliers a encore progressé dans les grandes villes de France, selon les derniers chiffres du courtier Meilleurtaux.com. Sur les vingt villes les plus peuplées, seules Angers et Marseille affichent des chiffres en recul d'octobre à novembre.
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Le Havre et Nîmes plus abordables
Le Havre et Nîmes sont les deux ville où les gains de pouvoir d'achat sont les plus importants. Les particuliers ont gagné 4 m2 de pouvoir d'achat au Havre entre octobre et novembre. Pour le prêt de référence, un remboursement de 1.000 euros par mois sur 20 ans, les Français ont gagné, grâce à l'évolution du marché immobilier et au prix du crédit, l'équivalent de grands placards. Juste derrière, Nîmes gagne 3 m2 de pouvoir d'achat entre octobre et novembre. Suivent les villes de Saint-Etienne, Toulon, Grenoble, Montpellier, Lille et Strasbourg, qui affichent un gain d'1 m2 de pouvoir d'achat immobilier.
Saint-Etienne, Le Mans et Nîmes, villes les moins chères
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. A Saint-Etienne, ville la plus abordable, les particuliers peuvent s'offrir un bien de 156 m2 (155 m2 en octobre) pour un prêt référence de 1.000 euros de mensualité sur 20 ans, explique Meilleurtaux.com. Juste derrière, Le Mans, dont le pouvoir d'achat reste stable entre octobre et novembre, offre une superficie de 141 m2 (déjà 141 m2 en octobre) avec le prêt de référence. A Nîmes, pour les mêmes conditions de remboursement, les particuliers peuvent devenir propriétaire d'une superficie de 116 m2 (contre 113 m2 en octobre).
Lire aussi :
> Prix, taille des logements, crédits : la France bon élève de l'immobilier 
> Immobilier : les Français gagnent 2 % de pouvoir d'achat en un mois
Recul de pouvoir d'achat à Angers et Marseille
Contrairement aux autres villes, Angers et Marseille ont enregistré un recul du pouvoir d'achat immobilier entre octobre et novembre. « Pour ces deux villes, la baisse du pouvoir d'achat s'explique par l'augmentation des prix de l'immobilier », souligne Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. A Angers, les particuliers ont perdu 1m2, mais peuvent toujours acheter 100m2 avec le prêt de référence. La cité phocéenne perd également 1m2 de pouvoir d'achat, à 80 m2.
Paris, Nice et Lyon, les villes les plus chères
Si le pouvoir d'achat immobilier à Paris, Nice et Lyon reste stable entre octobre et novembre, les superficies achetables avec 1.000 euros de mensualité sur 20 ans restent les plus petites des vingt plus grandes villes de France. Pour le prêt de référence, un particulier peut acquérir 53 m2 à Nice et Lyon. Et seulement 25 m2 dans la capitale...
Raphaël Bloch
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H24

Le vrai problème, c'est le prix de l'immobilier…
Publié le 21 Juillet 2016


L’étude Property Index de Deloitte offre un panorama du marché immobilier résidentiel européen
 

Les principaux résultats du baromètre

 
Cette année, Deloitte a cartographié les surfaces pouvant être acquises par pays pour la de somme de 200 000 euros :
 
    •    39m² au Royaume-Uni
    •    50m² en France
    •    84m² en Italie
    •    94m² en Belgique
    •    97m² en Allemagne
    •    119m² en Espagne
    •    194m² au Portugal
 
L’accession à la propriété fluctue toujours de manière importante selon les pays : les français, italiens, irlandais doivent mobiliser entre 6 et 8 années de salaires alors que les allemands, les belges et les hollandais investissent entre 3,3 et 4,4 années de salaires.

Source : Deloitte
 
H24 : L’immobilier semble se maintenir en France avec les taux d’intérêt proches de zéro, mais pour combien de temps ?

Fabrice Larceneux dans "Le journal de l'agence" du 18 06 16 Article intitulé : « L’effet richesse des biens immobiliers : un pas vers la croissance ? », Fabrice Larceneux, Chercheur au CNRS
Publié le 18 juin 2016

 


La perception de la valeur d’un bien par son propriétaire aurait une influence sur son niveau de consommation.
 
Comment les achats immobiliers peuvent-ils doper la croissance ? Si « quand le bâtiment va, tout va » (comme disait le maçon Martin Nadaud en 1850) est vrai, alors le simple fait de posséder un actif immobilier devrait influencer la consommation des ménages.
En 2015, selon l’Insee, 62,7 % des ménages français possédaient un patrimoine immobilier et 58,9 % leur résidence principale. D’après la banque de France, cette résidence principale représente environ la moitié des actifs des ménages (61 % en Italie, 41 % en Allemagne).
Et ce patrimoine crée un « effet richesse  » : les ménages ont tendance à augmenter leur niveau de consommation à mesure qu’ils perçoivent une amélioration de la valeur de leur bien immobilier. Et inversement.
Un effet richesse … surtout pour les plus riches
Les chercheurs ont montré que cet effet richesse induit par l’immobilier était très variable.
Aux États-Unis, l’influence des prix de l’immobilier sur la croissance de la consommation était de 3,5 % (+ 3,5 euros de consommation supplémentaire par tranche de 100 euros de progression de la valeur de l’immobilier) entre 2003 et 2006, pendant les années « boom immobilier ». Mais elle a été diminuée de moitié ensuite, pour tomber à 1,7 % en 2015.
Plus encore, cet effet richesse se traduirait davantage pour les plus riches que pour les propriétaires plus modestes (qui seraient eux davantage influencés par leurs actifs financiers non  immobiliers). C’est moins la valorisation de la résidence principale qui influencerait la consommation que celle des autres biens immobiliers, car ils sont plus liquides, plus facilement vendables (Arrondel et al. 2015).
L’illusion monétaire
La question est alors de comprendre comment les propriétaires évaluent leurs biens et si ces évaluations sont correctes.
L’idée que les propriétaires feraient de mauvaises estimations vient d’être démontrée par Benitez-Silva et ses collègues dans un des derniers numéros du Journal of Housing Economics. Les propriétaires auraient tendance à surestimer les prix de leur bien d’environ 8 % (intervalle de confiance à 95 % de 3,4 à 12,7 %), qu’ils soient en situation de vente ou non.
Les erreurs d’estimations seraient dues aux espérances de gains en capital qu’ils souhaitent implicitement réaliser par rapport au prix d’achat, mais sans tenir compte des évolutions liées aux cours de la monnaie : la valeur de référence d’un achat à 100 000 euros aura tendance à être 100 000 euros dans les années ultérieures, quelle que soit l’évolution du cours de la monnaie. Les recherches en psychologie confirment l’existence d’un biais de cadrage et d’illusion monétaire.
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« Les études économétriques mesurent un décalage entre la valeur de marché et la valeur perçue par les propriétaires. »
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Les variations du marché
Mais les recherches ont aussi démontré que les estimations étaient liées aux variations des marchés. Ainsi, les  propriétaires qui ont acheté lors d’un marché baissier ont tendance à sous-estimer la valeur de leur bien s’ils le vendent ensuite lors d’un marché haussier. L’inverse est aussi vrai : les propriétaires qui ont acheté lors d’un marché haussier ont tendance à surestimer le prix de leur logement lors d’un marché non haussier. Aujourd’hui, de nouveaux outils existent sur Internet afin d’améliorer l’estimation de la valeur des biens. Ces évaluations en ligne pourraient alors servir de nouveau cadrage, facilement accessible pour les propriétaires. Et ces nouvelles estimations pourraient avoir finalement un effet sur le niveau de consommation future, donc sur la croissance du pays.
*Source : "Wealth effects on consumption accross the wealth distribution : empirical evidence », Luc Arrondel et al. 2015. European Central Bank, n° 1817. « How well do individuals predict the selling prices of their homes ? », Hugo Benítez-Silva, et al. 2015. Journal of Housing Economics, 29, 12-25.

Dans "Boursorama" du 10 05 16 Article intitulé : Immobilier : « Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -5% depuis le début de l'année » et sans défiscalisation

" La hausse des prix de l'immobilier observée depuis le début de l'année ne tiendrait quà la baisse des taux du crédit immobilier, explique MeilleursAgents. et aux ventes d'immobilières vendues en "défiscalisation".
D’après MeilleursAgents, les prix de l’immobilier en France seraient uniquement tenus à court terme par la baisse des taux de crédit. Sans cela, les prix seraient en baisse significative depuis le début de l’année.
« Le marché immobilier vit sous perfusion » au détriment de toute logique (sauf celle de la défiscalisation et de ses revendeurs) affirme MeilleursAgents, commentant son dernier baromètre mensuel des prix de l’immobilier en France.
Selon le site d’information sur l’immobilier, « Alors que la demande reste faible, les taux d’intérêt soutiennent une hausse artificielle des prix limitée aux zones les plus dynamiques : Paris, petite couronne et quelques grandes villes de province (…). La baisse de -0,5% des taux depuis le 1er janvier 2016 a généré mécaniquement +4% de pouvoir d’achat. Voilà un des outils de reprise économique. Une baisse de -0,5% engendre mécaniquement 4%...quoi de mieux ? A votre avis, de -0,5% à + 4% cela fait quel pourcentage de return économique et financier ? Cela dit, comment combattre des politiques de défiscalisation immobilière lobbyisée ? On peut donc légitimement estimer que, la demande étant stable, les prix auraient diminué de -2 à -5% depuis le début de l’année si les taux n’avaient pas baissé ».
Or, depuis le début de l’année, on observe une hausse des prix de l’immobilier de « +1,1% à Paris, +0,8% en petite couronne, +1,0% à Lyon et jusqu’à +1,5% à Bordeaux »."

De "A.I.D.E" du 10 05 16 Article intitulé : Crédits Immobiliers : Les Banques condamnées à rembourser les intérêts trop versés à leurs clients !

"C'est le moment d'examiner vos contrats de prêt (et de près !) Les experts et les associations de consommateurs ont en effet constaté que la plupart (70%) des crédits immobiliers ne respectait pas la réglementation du code de la consommation. Plus de 8 millions de contrats de prêts seraient concernés en France. Dans la grande majorité des cas, le calcul du TEG est faux. Très souvent la banque a "oublié" (involontairement ou volontairement) d'inclure certaines charges, notamment l'achat de parts sociales imposé pour l'obtention du prêt, des frais de caution, d'assurance incendie imposée, sans parler des erreurs de calcul mathématiques etc... Ne serait-il pas du devoir des professionnels financiers d'informer leurs clients sur cette réalité ? Combien de dossiers de prêt réalisés dans le cadre de la défiscalisation touchés par cette réalité ? Réalité ou escroquerie ? Cette "erreur" est une bonne nouvelle pour vous ! Car lorsque la faute est avérée par un rapport d'expertise, la banque peut être condamnée à remplacer le Taux de crédit prévu initialement par le Taux d'intérêt légal en vigueur. Or, pour 2015 ce taux d'intérêt légal est à 0,04 % c'est-à-dire au plus bas niveau de son histoire ! Vous comprenez donc que l'enjeu financier est énorme pour vous et votre famille, surtout que la banque devra aussi vous rembourser une bonne partie des intérêts déjà versés et renégocier les mensualités restantes avec un taux d'intérêt quasi nul... Pourquoi faire confiance à l'A.I.D.E ? L'A.I.D.E est une association loi 1901 à but non lucratif, spécialement créée pour informer et défendre les particuliers face aux établissements bancaires. Record de dossiers à l'étude : En octobre 2015 nous avons reçu plus de 300 demandes d'études.L'association est enregistrée à la préfecture de Police de Paris sous le numéro : W751221711.
Maison des Associations
62 rue Chanoine Bérenger 50303 Avranches Cedex 01.70.75.27.95
Permanence : Uniquement sur rendez-vous : le Lundi, Vendredi de 10H à 12H
Email :
contact@asso-aide.me
Site web :
Visiter www.asso-aide.me
Comment vérifier si vous êtes concernés ?
L'A.I.D.E, association loi 1901 à but non lucratif, vous propose de vérifier si votre contrat de prêt est potentiellement concerné...
Pour cela, je vous invite à compléter notre formulaire en ligne.
A quelles indemnités pouvez-vous prétendre ?
Faites le calcul : pour un prêt immobilier portant sur 100 000 € sur 20 ans à 4.2% à taux fixe et démarré en 2008, la banque devrait rembourser en moyenne 7 000 € d'intérêts trop perçus et appliquer une mensualité de 950 € par mois au lieu de 1250 € (soit 300 € d'économie par mois, 3600 € chaque année jusqu'à la fin du prêt !).
ATTENTION : Dans le cadre d'une transaction amiable, votre banque vous ferait une proposition certainement inférieure.
Négociation amiable avec votre banque sans procédure judiciaire :
Nous recommandons très fortement la procédure par négociation amiable, car il vaut mieux un bon arrangement qu'un mauvais procès... Devant les tribunaux, les banques sont condamnées pratiquement à chaque procès si le dossier est bien monté. En plus du remboursement, elles doivent s'acquitter d'une amende supplémentaire de 4500 €, ainsi que les frais de justice...
C'est pourquoi, pour éviter cette procédure judiciaire qui leur ferait de la mauvaise publicité, les banques préfèrent généralement une transaction amiable. Les délais sont beaucoup plus courts qu'une action devant les tribunaux (entre 4 et 6 mois) et vous gardez une bonne relation avec votre établissement, cette négociation se fait uniquement par courrier, notre association se charge du montage de votre dossier de A à Z. (si toutefois vous souhaitez agir directement par voie judiciaire le Cabinet d'Avocat Baillet & Dulieu est à disposition de nos adhérents).
Comment procéder, concrètement ?
Etape 1: L'estimation provisoire :
Dans un premier temps, nous vous proposons :
- De réaliser l'estimation du montant éventuel du remboursement des intérêts trop versés et le calcul de vos nouvelles mensualités pour les échéances restantes.
- D'examiner si votre dossier est admissible au regard de la prescription.
- De qualifier votre dossier en raison du type de financement, et de la qualité de l'emprunteur.
(Informations dont nous avons besoin : Capital emprunté, taux conventionnel, durée, date du prêt).
Etape 2 : L'Analyse de votre dossier et le diagnostic gratuit
 
Un cabinet spécialisé dans l'audit et l'analyse de dossiers de prêt immobilier analysera en détail votre dossier sur la base des documents que vous nous aurez transmis par  voie postale:
- l'étude est réalisée par des auditeurs professionnels qui examineront votre contrat à la loupe à la recherche de tous les vices de forme, erreurs et omissions, clauses abusives… ils vérifieront tous les éléments mathématiques de votre prêt et leur conformité avec les normes de calcul en vigueur selon les directives européennes, et le code de la consommation.
Taux d'intérêt, Taux de période, TEG, TEG de période, coût total du crédit, base de calcul 360 ou 365 jours, tableau d'amortissement, nombre d'échéances, mensualités, incidence sur le TEG de tous les éléments obligatoires indiqués dans votre contrat…
- Enfin, un superviseur tirera une conclusion sur votre dossier.
- Nous vous indiquerons alors la conclusion de cette étude, si votre dossier est éligible ou non à une demande de renégociation.
Etape 3 : La renégociation avec votre établissement bancaire
Si le cabinet d'audit a jugé votre dossier éligible, et que vous souhaitez poursuivre votre action de renégociation, nous pourrons vous fournir :
- Le rapport d'analyse détaillé, précisant tous les points examinés
- Le tableau de démonstration mathématique de l'erreur (le cas échéant)
- Les conclusions finales du rapport
- Le modèle de courrier à envoyer à votre banque pour solliciter une renégociation.
- Les recommandations suite à la réponse de votre banque, et le suivi de votre dossier.

Vos économies réalisées pour un crédit à un taux fixe conventionnel de 4 %
 
Montant emprunté         10 ans             15 ans             20 ans             25 ans
 100 000 €                     21 293 €         32 842 €         35 033 €        37 849 €

Votre nouvelle mensualité (2014) au taux légal de 0.04% (hors assurance)
Capital restant dû   reste 10 ans   reste 15 ans  reste 20 ans     reste 25 ans
100 000 €                     835 €              557 €             418 €                335 €


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Le taux effectif global (TEG) permet à celui qui désire souscrire un emprunt (notamment crédit immobilier ou crédit à la consommation) de mesurer le coût total de ce crédit.
De fait, le calcul de ce taux intègre, outre le montant des intérêts "les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels" (art. L.311-1 du Code de la consommation), c'est-à-dire l'ensemble des frais obligatoires, tels que les frais de dossier versés à la banque, les primes d'assurance, voire - dans les crédits immobiliers - les frais de notaire et de garantie lorsque leur montant est défini précisément dès avant la conclusion définitive du contrat de prêt.
Le TEG doit obligatoirement être mentionné par écrit.
Outre le fait qu'il constitue une infraction pénale, le défaut d'indication du TEG, comme son calcul erroné, a pour incidence de faire perdre à l'établissement prêteur le droit aux intérêts contractuels :
- en totalité dans les prêts à la consommation,
- en totalité ou dans la proportion prévue par le juge dans les crédits immobiliers - étant précisé que le juge peut alors substituer au taux d'intérêt contractuel le taux d'intérêt légal (qui est en 2014 de 0,04%).

Conformément à la loi "Informatique et Libertés" du 6 janvier 1978, vous disposez d'un droit d'accès,
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Commentaire : A quand la même démarche dans le cadre de l'OPCVMLEAKS lorsque la désinformation, l'abus de confiance et l'escroquerie des porteurs de parts seront reconnus. Professionnels, bordez-vous bien et demandez confirmation à votre association par RAR (l'absence de réponse de votre association sera un élément juridique, soyez perseverant car ou je suis un guignol ou elles sont ......) qu'elle vous couvre bien pour ces réalités ou qu'elle mette par écrit que mes propos sont inexactes. Faites le car dans l'inverse aucune assurance n'acceptera de vous couvrir le moment de l'OPCVMLEAKS arrivé...et il arrivera.

N'hésitez pas, car dans le cas où j'aurais tort je suis certain que vos associations se feraient un plaisir de vous expliquer en quoi j'ai tort et donc de vous couvrir pas son assurance en cas de justesse de mes propos. Pour celles et ceux qui sont à la Compagnie des CGPI, je ne doute pas que Monsieur Rondeau avec la collabo ration de Monsieur Corbel de Club Patrimoine se fera (ont) un plaisir de vous expliquer que mes propos sont faux. Comment Monsieur Rondeau après ce qu'il a écrit et dit sur moi (mensonge et diffamation) dans Club Patrimoine (Monsieur Corbel qui ne publie pas un droit de réponse légal ...Simple question ,sans autre portée que ce qu'elle est : quel passé familial dans la délation ?) pourrait-il en être autrement de la part de ce grand protecteur de la profession....sauf à un être guignol ou un lâche, ce que je ne crois pas. Un peu de courage. Ah la france de la balance gratuite et mensongère MDR. Et en note d'humour type "Charlie hebdo", balance à la kommandantur : avec ou sans le bérêt accompagné du litron ? Avec ou sans la gégène "algérienne" ? Naturellement, je ne doute pas que les "balances" seront des plus heureuses de vous apprendre et confirmer que mes propos sont faux. Comment imaginer l'inverse ? 


Souvenez-vous de ce commentaire passé :

Imaginez que nous, professionnels de la finance, dans la réalité continuions de bâtir des raisonnements financiers sur de simples nombres comptables que l'on sait tous faux et que nous persistons par simple intérêt financier à vendre ces simples nombres pour des chiffres "financiers" réalisés ou réalisables auprès d'épargnants non avertis et non qualifiés ... Epargnants à qui nous donnons pourtant la main en début et fin d'entretien et qui croient avoir une rélation professionnelle basée sur la confiance et l'honnêteté ...  A votre avis, dans ce cas, le "On touche" est-ce simplement une escroquerie "Ponzi" ou tout simplement un "parjure" humain déshumain ? Une des questions que nous devons nous poser, n'est-elle pas "Que vaut réellement notre poignée de main" ?

Vous en doutez ? Ne sommes-nous pas arrivés à un stade où il vaut mieux vendre des produits dérivés qui, s'ils détournent les capitaux du circuit économique dans son ensemble et sont une réelle plaie, sont nettement plus lisibles en terme de risque financier pour le client non averti et de risque juridique pour le vendeur financier que l'investissement direct. Et je n'ai pas abordé les commissions. N'est-ce pas cela le comble de l'ironie ? En fait, le sablier SOCIECOPOFI (SOCIOlogique, ECOnomique, POlitique et FInancier) s'est retourné. De sa crédibilité financière et "moralité" Humaine, il est est passé à sa débilité financière et "moralité" déshumaine.

Si l'on y réfléchit bien, alors que l'épargnant qui entre dans une banque sait que cette dernière a clairement comme objectif de gagner de l'argent sur lui quelque soit les produits et les conseils qui lui seront donnés, en est-il de même dans un rapport avec une personne qui se présente comme un spécialiste de la gestion de patrimoine en terme de compétence, de conseil, d'organisation et de choix d'investissements qui se fait rémunérer pour un conseil indépendant et qui perçoit des commissions sur des produits financiers que ce "professionnel" sait relever de la désinformation ...je vous laisse poursuivre ce raisonnement.

Réfléchissez et ne maudissez pas...Regarder la réalité n'est pas négatif, bien loin de là, cela permet de réagir.

Si l'Avenir est bien dans la continuité de l'existence de ces professionnels, il ne pourra se réaliser qu'à la stricte condition du remplacement des commissions (que l'on sait tous basées sur des mensonges financiers) par une prestation consistant à permettre aux clients de comprendre simplement les réalités et les conditions des performances annoncées et se faisant rendre apte ce dernier à faire ses choix en fonction de ses attentes.

Vous en doutez encore ? Réfléchissez bien, car dans notre "monde" actuel, si les performances sont faussées du fait de l'assimilation de simples chiffres comptables en performances financières vendues comme réalisés ou réalisables (fait reconnu par tous aujourd'hui y compris par les autorités type AMF et autres) est-il encore logique de croire dans tous les raisonnements (bobards) bâtis sur ces nombres comptables transformés par la magie du "Saint Esprit" (par la magie du "Saint Esprit" ou le % de rétro) en performances financières crédibles ? Performances financières bidons qu'il faut étayer en utilisant l'actualité pour leur donner un sentiment de véracité professionnelle.

C'est aujourd'hui que les professionnels vont pouvoir se démarquer des banques à la seule et unique condition qu'ils sortent des schémas actuels de pensée, d'us et coutume et qu'ils en fassent leur réelle PUB sur leurs REELLES DIFFERENCES. Dans l'inverse, ils seront tôt ou tard assimilés à une réalité bancaire ou quasi bancaire via des regroupements qui leur imposeront (de façon light) au départ un comportement...le comportement du groupe. Comportement qui petit à petit évoluera selon la loi darwinienne du plus fort. Fin de la belle aventure de l'indépendance professionnelle et éthique.

Anne Sophie Dion dans "Les Echos" du 4 05 16 Article intitulé : Immobilier : hausse en trompe-l’oeil des prix dans l’ancien

" Le marché immobilier tricolore vit sous perfusion du crédit extrêmement bon marché. et de la dépendance à la défiscalisation La demande reste trop faible pour stimuler les prix durablement à la hausse, estime MeilleursAgents.com dans son dernier baromètre mensuel.
L’embellie du marché immobilier tricolore reste fragile. Les prix de vente dans l’ancien sont certes repartis à la hausse, observe MeilleursAgents.com, dans son 81e baromètre mensuel, publié le 4 mai 2016, mais cette remontée est « artificielle ». Le marché immobilier vit en effet « sous perfusion » de taux d’intérêt extrêmement bas, avec un coût du crédit qui a atteint en moyenne 1,81 % en avril, selon les derniers chiffres du Crédit Logement / CSA . « Sans baisse des taux, égale à - 0,5 % depuis le 1er janvier 2016, indique Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com, les prix auraient mécaniquement baissé de - 2 à - 5 % dans la période alors que les hausses atteignent + 1,1 % à Paris, + 1 % à Lyon et jusqu’à + 1,5 % à Bordeaux. »
L’activité demeure atone, comme en atteste l’Indicateur de Tension immobilière (ITI) de MeilleursAgents.com. L’ITI stagne autour, voire en dessous, de 1 acheteur pour 1 vendeur, « soit un niveau très insuffisant à celui nécessaire pour générer une reprise saine du marché  », relève-t-il. En 2010, il y avait 3 acheteurs en rechercher active pour un vendeur en France, plus de 5 à Paris. Si la demande ne progresse pas, seule l’évolution des taux peut donc expliquer la hausse constatée en avril à Paris (+ 0,2 % ), en petite couronne (+ 0,2 % en avril et + 0,8% depuis janvier) et dans certaines grandes villes de Province (Montpellier : + 0,8 %, Marseille + 0,6 %, Bordeaux et Lille + 0,4 % en avril). Par ailleurs, la reprise reste circonscrite aux zones tendues, Paris, sa banlieue et les grandes métropoles régionales. Ailleurs, s’alarme le baromètre, «  de nombreuses zones noires ou grises, petites villes, zones rurales, zones économiquement déprimées… voient leur marché immobilier totalement à l’arrêt, sans transaction et sans demande ».
De faibles rabais sur les prix de vente
Plus que jamais l’adage « on ne prête qu’aux riches » se vérifie. Les conditions de financement sont excellentes, pour ceux qui peuvent en profiter. « Seules les entreprises les plus solides et profitables et les ménages solvables et bénéficiant d’un emploi stable peuvent bénéficier de conditions d’emprunts historiquement exceptionnelles, souligne Sébastien de Lafond. Les effets de la politique de la BCE restent donc limités malgré l’ampleur du dispositif. La reprise économique n’est pas au rendez-vous, le contexte reste morose et la situation du chômage ne semble pas en voie de s’améliorer durablement malgré des chiffres ponctuellement encourageants. »
Dans ces conditions, les ménages qui offrent le « meilleur profil », disposent d’un financement assuré et se trouvent donc en position de force pour acheter un bien immobilier dans les meilleures conditions. Pour autant, tempère le président, « trop peu nombreux pour se disputer les meilleurs biens à vendre, ils peuvent facilement négocier mais ne doivent pas espérer des rabais très élevés. » Car, précise-t-il, « les vendeurs ont adapté leurs stratégie de vente aux conditions réelles du marché et sont désormais informés et conscients de la réalité des prix. » En résumé, le gain de pouvoir d’achat donne donc de l’oxygène aux candidats acheteurs « qui privilégient la qualité et sont un peu moins regardants sur les prix ».
Autre enseignement du baromètre, les « passoires thermiques » trouvent de moins en moins preneur. Selon MeilleursAgents.com, «  la qualité et l’état d’entretien de nombreux biens freinent l’appétit des acheteurs qui fuient les copropriétés devant réaliser d’importants travaux de rénovation ou de mise aux normes et dont les niveaux de charges progressent inéluctablement ». Ces mêmes normes pèsent de plus en plus sur les prix en particulier dans le neuf .

Mathias Thépot dans "La Tribune" du 21 04 16 Article intitulé : Faut-il une bulle immobilière pour relancer la croissance ?

" Créer un environnement propice au développement d'une bulle immobilière est souvent le meilleur moyen pour relancer la croissance et l'emploi... mais au prix de l'instabilité financière, voire de la perte de compétitivité. C'est faux. C'est tout au plus un feu de paille, feu de paille qui devient vite incendie.
Avant les échéances électorales de 2017, François Hollande doit relancer l'emploi et la croissance s'il veut avoir une chance d'être réélu. D'autant qu'il a par ailleurs assuré qu'il ne se représenterait pas à la prochaine élection présidentielle s'il n'inversait pas la courbe du chômage. Pour ce faire, il a créé un contexte favorable à l'offre en France. Mais même cumulés au recul du prix des matières premières, les milliards d'euros dépensés en baisses de charges pour les entreprises n'ont pas porté leurs fruits. Les entreprises préfèrent encore « reconstituer » leurs marges, plutôt que d'investir. Le secteur industriel a par exemple réduit ses investissements de 2 % en 2015. Sur le front de l'emploi, ce n'est pas mieux : le taux de chômage au quatrième trimestre 2015 s'est établi à 10,3 % en moyenne. Les efforts budgétaires du gouvernement sont donc pour l'instant inefficaces. Comment faire alors pour relancer la croissance et l'emploi avant 2017 ? Le gouvernement a une idée en tête : relancer l'immobilier.
Relance de la propriété oui, mail à quel prix ? Au prix actuel qui est un délire SOCIOlogique, ECOnomique, POlitique et FInancier ou à un prix cohérent avec la réalité et les enjeux de l'Avenir ?

Un prix gonflé par des politiques de défiscalisation qui sont là pour maintenir des prix élevés sans faire jouer la loi du marché et mettre ainsi les pertes fiscales sur la majorité, les risques sur les acquéreurs et les gains sur les promoteurs des politques de défiscalisation. Si la défiscalisation est impérative dans certains cas, cela ne veut certainement pas dire qu'elle applicable de façon régulière et systématique.
C'est d'ailleurs notamment pour cela que du côté de Bercy, on semble prêt à lâcher du lest sur les restrictions budgétaires demandées aux collectivités locales, qui investissent massivement dans le secteur du bâtiment, fort de plus d'un million d'emplois. Du reste, avec l'élargissement des prêts à taux zéro (PTZ) et l'assouplissement du dispositif d'aide fiscale à d'investissement locatif Pinel, le gouvernement montre depuis quelques mois que son objectif est désormais de renforcer l'investissement des ménages dans l'immobilier. Il fait ainsi passer un message de soutien à la hausse des prix de l'immobilier afin de diriger les anticipations des ménages vers l'achat. Le but est d'enclencher « un cercle vertueux » autour de la dépense en logement des ménages, qui représentait en France près de 22 % du PIB en 2014, soit 468,4 milliards d'euros, selon les Comptes de Logement. Ce n'est pas un cercle vertueux car c'est bien une cercle "facheux" dans la mesure ou très peu des capitaux utilisés ne sont remis réellement dans le circuit et la vitesse de circulation économique
Une stratégie payante ?
Cette stratégie de l'exécutif de dynamiser la demande pour faire monter les prix de l'immobilier alors qu'il faut les faire baisser peut-elle s'avérer payante ? Oui, à en croire les estimations de l'économiste du Cepii Thomas Grejbine, pour qui « une augmentation des prix immobiliers de 1 % dans les pays de l'OCDE conduit à une hausse du PIB de 0,6 %, ainsi qu'à une hausse de 1 % de l'activité de la construction ». Et sur le front de l'emploi, « en France, une hausse des prix immobiliers de 1 % conduit à une augmentation de l'emploi total de 0,15 %, et de 0,6 % dans la construction » ça c'est du retour... MDR, ajoute-t-il. Traduction de ce que j'ai écrit ci-dessus "Ce n'est pas un cercle vertueux car c'est bien une cercle "facheux" dans la mesure ou très peu des capitaux utilisés ne sont remis réellement dans le circuit et la vitesse de circulation économique"
Mais au-delà des douze prochains mois, peut-on penser qu'il serait meilleur pour la croissance et l'emploi de créer un environnement favorable à la formation d'une bulle immobilière, caractérisée par une hausse des prix des logements déconnectée de l'inflation ? Car il faut dire qu'un phénomène de stagnation séculaire des économies occidentales est en marche, du fait principalement de la baisse de la productivité marginale du capital et du travail. On revient sur terre.
Corrélation entre hausse des prix de l'immobilier et croissance
La question mérite d'être posée, car les exemples de corrélation entre une hausse des prix de l'immobilier et un niveau de croissance du PIB élevé sont multiples. On l'a vu récemment au Royaume-Uni, qui a mis en œuvre ces dernières années le programme « Help to buy », hyper avantageux pour l'achat immobilier des ménages. Celui-ci a participé à l'envolée des prix de l'immobilier outre-Manche, qui ont atteint un niveau record en 2014 après une hausse annuelle de 11 %. Dans le même temps, la croissance britannique a repris de la vigueur : + 2,2 % en 2013 et + 2,9 % en 2014, selon Eurostat. Clairement, une bulle immobilière s'est formée outre-Manche et après une bulle, il y a quoi ? En France, les entrepreneurs, les créateurs, les chercheurs partent, en Angleterre et aux Etats-Unis ils entrent, notamment à Londres, où la hausse des prix de l'immobilier, qui ont bondi de 18 % en 2014 et de 12 % en 2015, désespère toutefois les Londoniens. De même, aux Etats-Unis, le retour de fortes hausses de prix de l'immobilier (+25 % entre janvier 2012 et septembre 2014, selon les chiffres de l'économiste du Cepii) a contribué à la reprise récente de la croissance : +2,3 % en 2012, +2,2 % en 2013 et +2,4 % en 2014, selon la Banque mondiale. Attention, la compraison de ces marchés n'est pas judicieuse avec le marché et le "système économique" français. A ce moment là pourquoi, ne pas compare nos cuisines et le prix des plats.....
Nécessaire d'engendrer des bulles ?
Si l'on prend en compte un horizon plus lointain, le constat ne change pas : les pays ayant connu des booms importants de l'immobilier sont aussi ceux qui ont connu la croissance la plus forte et les bulles et les krachs les plus forts ; et le manque de croissance les plus forts dans les autres domaines. Par exemple en Europe, entre 1995 et 2007, le Royaume-Uni, l'Espagne et l'Irlande ont vu leurs prix réels de l'immobilier croître respectivement de 168 %, 117 % et 266 %, alors que la croissance de leur PIB entre 1990 et 2013, crises comprises, fut de respectivement 60 %, 50 % et 150 %, selon les travaux de l'économiste du Cepii. Or, à l'inverse, en Allemagne, les prix réels de l'immobilier ont baissé de 17 % entre 1995 et 2007, alors que la croissance du PIB entre 1990 et 2013 n'a atteint que 35 %... Comment oser comparer l'économie allemande à ces autres économies dont l'instabilité est une des particularités..... On tombe dans le n'importe quoi le plus total.
Et la situation aux Etats-Unis, si l'on sélectionne les années précédant la crise des subprimes de 2007, fut similaire à celle enregistrée dans les pays ayant connu des booms de l'immobilier. « Désormais, il pourrait être nécessaire d'engendrer continuellement de nouvelles bulles pour que les économies avancées atteignent le plein-emploi » avant d'imposer. Nous sommes bien dans le n'importe quoi., note Thomas Grejbine. Dont acte.
Réalité préoccupante
Mais ces corrélations de chiffres s'accompagnent bien évidemment d'une réalité plus préoccupante. D'abord, la formation d'une bulle immobilière coïncide presque toujours à une montée de l'instabilité financière liée aux complexes innovations des banquiers, la crise des subprimes aux Etats-Unis en est le meilleur exemple. Enfin, nous revenons sur terre La solution viendrait alors d'un contrôle accru des pratiques. Mais la régulation financière mondiale reste aujourd'hui très insuffisante, malgré la crise financière de 2008. Au moindre choc - comme par exemple l'éclatement d'une bulle immobilière dans un pays occidental -, c'est toute l'économie mondiale qui serait affectée et qui replongerait dans une nouvelle récession, dans laquelle les plus fragiles se retrouvent toujours plus empêtrés dans le temps que les ménages aux revenus plus aisés.
Effets pervers
Ensuite, une politique visant coûte que coûte à favoriser l'accession à la propriété peut avoir des effets pervers. Créer une société de propriétaires pour tirer la croissance, comme jadis l'avait promis Nicolas Sarkozy en France, c'est aussi favoriser le creusement des inégalités entre les propriétaires qui profitent des effets richesses liés à la hausse des prix de l'immobilier, et des locataires aux revenus modestes dont le coût pour se loger restera prééminent par rapport à leurs revenus.
Enfin, la hausse des prix de l'immobilier peut, dans un contexte concurrentiel toujours plus accru au niveau international, générer une perte de compétitivité pour un pays. La forte croissance des prix de l'immobilier en France entre 1997 et 2011 a en effet été désignée par de nombreux experts comme l'une des causes des maux de l'économie française. Que ce soit à cause de la pression sur les salaires nominaux qui en découle, de l'augmentation des prix des loyers pour les entreprises, de l'éloignement des salariés de leur lieu de travail, ou même de l'impossibilité pour les ménages de dégager des marges de manœuvre financières pour consommer ou épargner autre chose que de l'immobilier. Ouf nous sommes bien revenu sur terre. J'ai eu peur. En fait, les hausses immobilières incohérentes sont eu des plus grandes plaies économiques. En fait l'écrit de Monsieur Thépot était une pièce ou le final devait l'emporté. Bien joué. Les hausses immobilières non issues d'un marché concurrentiel libre (mais encadré dans ces aspects sociologiques) sont une "merde".

Dans "L'Agefi Hebdo" du 07 04 16 Article intitulé : Surchauffe

" Le « French bashing » cher à nos amis anglais irait-il se nicher jusque dans leurs tests de résistance bancaire ? Le scénario noir retenu par la Banque d’Angleterre pour ses stress tests de 2016 prend en compte une chute de 25 % des prix de l’immobilier commercial en zone euro… à une exception près : la France. Dans l’Hexagone, qualifié de cas particulier ou d’aberration, selon la traduction que l’on donne au mot « outlier », le plongeon atteindrait 35 %, juste retour de bâton après les hausses de prix « rapides et récentes ». Aucune perfidie là-dedans. Notre Haut conseil de stabilité financière (HCSF) national a lui-même averti mi-mars qu’il craignait une surchauffe dans l’immobilier de bureaux francilien. Les investisseurs sont prévenus."

Hans-Werner Sinn, président de l'Ifo, dans "La Tribune" du 31 03 16 Article intitulé : Quand la BCE entraîne l'Europe vertueuse dans des bulles immobilières

" En Autriche, au Luxembourg et maintenant en Allemagne, les bulles immobilières se forment alors qu'en toute logique cela devrait être l'inverse....surtout avec l'économie de paupérisation qui est mise en place, sous l'effet de la politique monétaire conduite par la BCE. Des bulles grosses de dangers à venir
Les dernières initiatives de la Banque Centrale Européenne ont choqué de nombreux observateurs. Bien que l'objectif soit clair (éviter la déflation et stimuler la croissance via l'endettement de Peuples qui étant de plus en plus paupérisés vont connaître le sur endettement. Tout cela pour faire illusion), les mesures en elles-mêmes annoncent une période de grave instabilité.
Les mesures en question comprennent une définition du taux d'intérêt sur les opérations principales de refinancement de la BCE à zéro, une augmentation des achats d actifs mensuels, passant de 20 milliards d'euros à 80 milliards d'euros et de pousser davantage le taux d'intérêt sur l'argent des dépôts des banques auprès de la BCE plus loin en territoire négatif à -0,40%. En outre, la BCE a lancé une nouvelle série de quatre opérations ciblées de refinancement à long terme, caractérisées également par des taux d'intérêt négatifs. Les banques reçoivent jusqu'à 0,4% d'intérêt sur le crédit de la BCE qu'elles contractent elles-mêmes, à condition qu'elles le prêtent à des entreprises privées.
 Les retombées de l'explosion des bulles de l'Europe méridionale
Ces mesures sont par essence la dernière série de tentatives de la BCE pour traiter les retombées de l'effondrement de la bulle massive qui s'est formée dans les pays d'Europe méridionale dans les premières années de l'euro. Tout est dit, on fait une dernière tentaive, non pas pour sortir intelligemment de la bulle mais pour la maintenir....Tout a commencé avec l'annonce de l'introduction de l'euro lors du sommet de l'UE de 1995 à Madrid, qui a causé l'effondrement des taux d'intérêt.
La bulle de crédit inflationniste, encouragée dans les pays d'Europe méridionale par la persistance de taux d'intérêt plus bas, a sapé leur compétitivité et a conduit les prix des actifs et des marchandises vers des niveaux trop élevés. Lorsque la bulle a éclaté, la BCE a tenté d'empêcher les prix excessifs de revenir à leurs niveaux d'équilibre en faisant fonctionner sa planche à billets et en promettant une couverture illimitée aux investisseurs. Les dernières mesures de la BCE restent dans la même veine.
La BCE a empêché volontairement une désinflation nécessaire
Il va sans dire que lorsque la crise financière a éclaté à son plus fort régime en 2008, suite à l'effondrement de la Banque d'investissements américaine Lehman Brothers, les interventions de la BCE étaient justifiées. Mais une fois que l'économie mondiale a commencé à récupérer dans la dernière partie de l'année suivante, les initiatives de la BCE sont devenues de plus en plus problématiques, car elles ont permis aux pays d'échapper à une réforme structurelle et ont entravé la désinflation nécessaire dans les pays du Sud de la zone euro, quand elles ne l'ont pas stoppée tout à fait, comme au Portugal et en Italie.
Des économies "accros" au crédit
L'Europe méridionale a succombé à une trop forte dose de crédit bon marché. Mais lorsque le crédit privé s'est retrouvé au point mort et que les symptômes de sevrage ont commencé à apparaître, la BCE a fourni une cure de remplacement. Au lieu de soigner la dépendance, cela a créé des économies accros, incapables de fonctionner sans leur dose de produit.
Le Japon a commis la même erreur lorsque la bulle immobilière a éclaté en 1990. Et nous on continue d'alimenter cette bulle Depuis plus de deux décennies, la Banque du Japon inonde l'économie avec de l'argent à des taux d'intérêt proches de zéro. Le gouvernement japonais, pour sa part, poursuit une politique de déficits budgétaires si implacable, que la dette publique est passée de 67% du PIB à 246% du PIB actuellement, avec la dernière hausse due à la stratégie économique douteuse des « Abenomics » à l'initiative du gouvernement du Premier ministre Shinzo Abe.
Rien de tout cela n'a été bénéfique, parce que ni la politique monétaire, ni la politique budgétaire ne peuvent se substituer aux réformes structurelles. Au contraire, plus on administre des traitements keynésiens et monétaristes, plus les pouvoirs d'autoguérison des marchés sont affaiblis. En conséquence, la volonté des décideurs est d'autant plus faible quand il s'agit d'imposer des traitements de désintoxication éprouvants à l'économie et à la population.
Les pires effets à venir: des bulles immobilières dans les économies encore saines
Mais les pires effets de la politique de la BCE sont peut-être encore à venir, si les économies encore saines de la zone euro deviennent à leur tour accros au crédit. On trouve déjà quelques signes inquiétants allant dans ce sens. Les marchés de l'immobilier en Autriche, en Allemagne et au Luxembourg ont explosé pratiquement tout au long de la crise, parce que les banques ont courtisé les emprunteurs avec des offres de prêts à taux d'intérêt proches de zéro, sans se soucier de leur solvabilité. En Autriche, les prix de l'immobilier ont augmenté de près de la moitié depuis l'effondrement de Lehman. Au Luxembourg, ils ont augmenté de près d'un tiers.
Même l'Allemagne, la plus grande économie d'Europe, connaît un boom de l'immobilier massif depuis 2010, avec une augmentation du prix moyen de l'immobilier urbain de plus d'un tiers et de près de la moitié dans les grandes villes. Le pays connaît un boom du bâtiment sans précédent depuis sa réunification. Les agences immobilières croulent sous l'abondance de l'offre.

Le boom de l'immobilier allemand pourrait être freiné par une hausse adéquate des taux d'intérêt. Mais étant donné la détermination apparente de la BCE à aller dans la direction opposée, la bulle ne va faire que croître. Si elle éclate, les effets pourraient être désastreux pour l'euro : le nouveau parti eurosceptique Alternative pour l'Allemagne, qui a fait des progrès étonnants lors des récentes élections d'État du pays, saura prendre les mesures nécessaires.
Hans-Werner Sinn, professeur d'économie et de finances publiques à l'Université de Munich, président de l'Ifo Institute for Economic Research et membre du Conseil consultatif du Ministère de l'économie allemande. Il a publié dernièrement The Euro Trap: On Bursting Bubbles, Budgets, and Beliefs.
© Project Syndicate 1995-2016

Mathias Thépot dans "La Tribune" du 08 03 16 Article intitulé : Logement : les loyers ont baissé en 2015

" A Paris, où l'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er août 2015, les loyers baissent. (
En France, la reprise du marché immobilier résidentiel en 2015 a libéré l'offre de logements locatifs privés, ce qui a permis de faire baisser le niveau des loyers.
La bonne année des marchés immobiliers français en 2015 profite aussi à l'activité dans le secteur de la location. La hausse du nombre de transactions dans l'existant, de 15,6 %, a en effet participé à relancer la mobilité locative, notamment parce qu' « un tiers de ces nouveaux acquéreurs habitaient un logement locatif privé, ce qui libère l'offre locative d'autant », note Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'université Paris Ouest. Ainsi, l'an passé, l'activité du marché locatif privé fut en nette hausse de 11,9 %, selon l'Observatoire Clameur qui couvre une part significative du marché locatif privé.
Les mois de l'été - traditionnellement les plus actifs - ont été extrêmement dynamiques en matière de location. Durant cette période, « la mobilité s'est établie au-dessus de sa moyenne de longue période, retrouvant son niveau d'avant crise », indique Michel Mouillart, qui participe étroitement à l'élaboration de l'Observatoire Clameur. En 2015, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a effectivement grimpé à près de 29 % en France.
Le moral des ménages, élément déterminant de la mobilité
Par ailleurs, le retour global de la confiance des ménages, qui s'est fait ressentir sur tous les marchés immobiliers, a aussi favorisé la mobilité locative. Car historiquement, « la mobilité des ménages découle fortement de leur moral », note Michel Mouillart. Enfin, le blocage généralisé du marché immobilier en 2012, 2013 et 2014 a aussi certainement généré un « effet rattrapage » en 2015 sur le marché de la location. Je vous propose de lire mon document écrit en 2010 sur les cycles immobiliers : Extraits : Le cycle immobilier fait que les prix sont en règle générale au plus haut en fin de cycle d’adaptation (91/92 et 07/08), avant d’entamer une baisse jusqu’en milieu du cycle de surchauffe (1998/2014). Cela dit, je pense que ce cycle, sauf erreur de ma part, subira les répercusions de la politique de paupérisation allemande (politique tellement idiote - sauf pour l'allemagne - qu'elle n'était pas prévisible) et verra une baisse des prix immobiliers à venir très importante concomitamment avec une hausse boursière elle-aussi très importante...sauf à ce que la cotation IHR soit mise en place.
Bonne nouvelle pour les locataires : cette situation d'accroissement de l'offre de logements locatifs a contribué à détendre le niveau des loyers. Ils sont globalement en baisse d'un peu plus de 1 % en France en 2015, selon Clameur. Et si l'on se penche sur les 20 plus grandes villes françaises, treize d'entre elles ont vu le niveau de leurs loyers baisser, dont Lyon (-3,3 %), Marseille (-3,9 %), Lille (-1,7 %) et Paris ( -1,3 %).
Les loyers baissent à Paris
Un marché locatif se démarque toutefois des autres : celui de Paris intramuros, qui représente près de 400.000 logements sur un parc total de 6,8 millions de logements locatifs privés en France. Car d'une part, sauf à mobiliser massivement les logements vacants, le potentiel y est quasiment nul en matière d'offre de logements nouveaux, car Paris est l'une des villes les plus denses du monde. Et d'autre part, la capitale est la seule ville à pratiquer l'encadrement des loyers, depuis le 1er août 2015.
Certes, pour mesurer les effets de cette mesure de la loi Alur, il est certainement trop tôt. Mais les dernières publications de Clameur montrent, à période comparable, que le loyer moyen à Paris s'établissait à 24,1 euros du mètre carré en février 2016, contre 24,4 euros du mètre en février 2015, et 24,6 euros en février 2014. La baisse s'accélère, donc.
En parallèle, et contrairement au reste de la France, la mobilité des locataires du secteur privé n'augmente pas à Paris. Elle a même tendance à légèrement baisser. En effet, si la le taux de mobilité est constant à 17,2 % sur l'année 2015 par rapport à 2014, il a baissé à 16,4 % en février 2016, contre 16,7 %, fin février 2015.
La baisse des loyers à Paris n'est donc vraisemblablement pas la résultante d'une hausse de l'offre locative, contrairement à ce qui se passe sur le reste du territoire. De là à dire que l'encadrement des loyers a un effet concret à Paris... Mieux vaut tout de même attendre la période estivale, qui voit traditionnellement les loyers moyens augmenter fortement dans la capitale avec la hausse de la demande, avant de tirer des conclusions définitives sur l'impact de cette mesure."

Mathias Thépot dans "La Tribune" du 08 03 16 Article intitulé : Logement : les loyers ont baissé en 2015

" A Paris, où l'encadrement des loyers s'applique depuis le 1er août 2015, les loyers baissent. (
En France, la reprise du marché immobilier résidentiel en 2015 a libéré l'offre de logements locatifs privés, ce qui a permis de faire baisser le niveau des loyers.
La bonne année des marchés immobiliers français en 2015 profite aussi à l'activité dans le secteur de la location. La hausse du nombre de transactions dans l'existant, de 15,6 %, a en effet participé à relancer la mobilité locative, notamment parce qu' « un tiers de ces nouveaux acquéreurs habitaient un logement locatif privé, ce qui libère l'offre locative d'autant », note Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'université Paris Ouest. Ainsi, l'an passé, l'activité du marché locatif privé fut en nette hausse de 11,9 %, selon l'Observatoire Clameur qui couvre une part significative du marché locatif privé.
Les mois de l'été - traditionnellement les plus actifs - ont été extrêmement dynamiques en matière de location. Durant cette période, « la mobilité s'est établie au-dessus de sa moyenne de longue période, retrouvant son niveau d'avant crise », indique Michel Mouillart, qui participe étroitement à l'élaboration de l'Observatoire Clameur. En 2015, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a effectivement grimpé à près de 29 % en France.
Le moral des ménages, élément déterminant de la mobilité
Par ailleurs, le retour global de la confiance des ménages, qui s'est fait ressentir sur tous les marchés immobiliers, a aussi favorisé la mobilité locative. Car historiquement, « la mobilité des ménages découle fortement de leur moral », note Michel Mouillart. Enfin, le blocage généralisé du marché immobilier en 2012, 2013 et 2014 a aussi certainement généré un « effet rattrapage » en 2015 sur le marché de la location. Je vous propose de lire mon document écrit en 2010 sur les cycles immobiliers : Extraits : Le cycle immobilier fait que les prix sont en règle générale au plus haut en fin de cycle d’adaptation (91/92 et 07/08), avant d’entamer une baisse jusqu’en milieu du cycle de surchauffe (1998/2014). Cela dit, je pense que ce cycle, sauf erreur de ma part, subira les répercusions de la politique de paupérisation allemande (politique tellement idiote - sauf pour l'allemagne - qu'elle n'était pas prévisible) et verra une baisse des prix immobiliers à venir très importante concomitamment avec une hausse boursière elle-aussi très importante...sauf à ce que la cotation IHR soit mise en place.
Bonne nouvelle pour les locataires : cette situation d'accroissement de l'offre de logements locatifs a contribué à détendre le niveau des loyers. Ils sont globalement en baisse d'un peu plus de 1 % en France en 2015, selon Clameur. Et si l'on se penche sur les 20 plus grandes villes françaises, treize d'entre elles ont vu le niveau de leurs loyers baisser, dont Lyon (-3,3 %), Marseille (-3,9 %), Lille (-1,7 %) et Paris ( -1,3 %).
Les loyers baissent à Paris
Un marché locatif se démarque toutefois des autres : celui de Paris intramuros, qui représente près de 400.000 logements sur un parc total de 6,8 millions de logements locatifs privés en France. Car d'une part, sauf à mobiliser massivement les logements vacants, le potentiel y est quasiment nul en matière d'offre de logements nouveaux, car Paris est l'une des villes les plus denses du monde. Et d'autre part, la capitale est la seule ville à pratiquer l'encadrement des loyers, depuis le 1er août 2015.
Certes, pour mesurer les effets de cette mesure de la loi Alur, il est certainement trop tôt. Mais les dernières publications de Clameur montrent, à période comparable, que le loyer moyen à Paris s'établissait à 24,1 euros du mètre carré en février 2016, contre 24,4 euros du mètre en février 2015, et 24,6 euros en février 2014. La baisse s'accélère, donc.
En parallèle, et contrairement au reste de la France, la mobilité des locataires du secteur privé n'augmente pas à Paris. Elle a même tendance à légèrement baisser. En effet, si la le taux de mobilité est constant à 17,2 % sur l'année 2015 par rapport à 2014, il a baissé à 16,4 % en février 2016, contre 16,7 %, fin février 2015.
La baisse des loyers à Paris n'est donc vraisemblablement pas la résultante d'une hausse de l'offre locative, contrairement à ce qui se passe sur le reste du territoire. De là à dire que l'encadrement des loyers a un effet concret à Paris... Mieux vaut tout de même attendre la période estivale, qui voit traditionnellement les loyers moyens augmenter fortement dans la capitale avec la hausse de la demande, avant de tirer des conclusions définitives sur l'impact de cette mesure."

Dans "Le journal de l'agence Century 21" du 23 02 16 Article intitulé : Les loyers France entière ont reculé de 13% en 10 ans selon Century 21

" Le marché locatif reste sage, et les prix orientés à la baisse sauf à Paris où la loi ALUR n’a pas les effets escomptés, tels sont les principaux enseignements de l’étude sur les locations publiée par le réseau Century 21.  Les studios, 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces, qui représentent ensemble plus de 90% des locations réalisées par le réseau CENTURY 21, ont vu leurs loyers moyens diminuer respectivement de -1,2%, -0,7%, -0,3% et -1,5% cette année. Seuls les appartements de 5 pièces et plus ainsi que les maisons échappent à cette tendance baissière, mais ils représentent moins de 10% des locations réalisées en France (9,4%). Partout, ce phénomène de modération des loyers s’observe. Les bailleurs privilégient la solvabilité de leurs locataires plutôt que la rentabilité de leur investissement. Le placement locatif est un placement à long terme ; la récurrence des revenus est essentielle pour son financement. Cela est exact dans trop de cas où la viabilité de l'achat a été calculée au plus juste où à des prix immobiliers surcotés c-à-d à la capacité réelle d'acquisition de l'investisseur surestimée dans certains cas ou objet du leurre au produit défiscalisant. En revanche, la Capitale dénote du reste de l’Hexagone. A Paris, si l’encadrement des loyers a eu un effet modérateur sur les 2 pièces (-1,1%), il a également eu pour conséquence d’inciter les propriétaires bailleurs à appliquer des hausses de loyers notamment pour les grandes surfaces lorsque celles-ci étaient sous-évaluées au regard du dispositif. Cela s’est traduit par exemple par une augmentation de 6% des loyers des 4 pièces.
Reprise de la mobilité résidentielle ?
La mobilité résidentielle des locataires a progressé pour s’établir à 30% en 2015 (contre 27% en 2014). Une des explications tient à un marché immobilier favorable à l’acquisition. Encouragés par des taux d’intérêt historiquement bas et des prix orientés à la baisse depuis 2012, de nombreux locataires ont pu enfin concrétiser leur projet d’achat.
Paris fait toutefois exception à la règle avec un taux de mobilité de 18% seulement.
Les freins à la mobilité sont principalement de deux ordres :
– le prix moyen d’une transaction parisienne, qui plus est en hausse de 3,9% en 2015, n’encourage pas la primo accession.
– la baisse de l’investissement locatif (de -4,8% dans la Capitale), conjuguée à de nombreux changements de destination des biens loués en réponse à l’encadrement des loyers (bien retiré du marché pour être vendu ou mis en location touristique) ont dégradé l’offre de biens disponibles sur le marché, amenant les locataires à renoncer à déménager.
La réduction du délai de préavis à un mois -qui a été vécue par les propriétaires bailleurs comme une fragilisation de leur investissement- n’a eu aucun effet positif sur les locataires parisiens.
Fait appréciable : la Mairie de Paris, consciente du danger que représente à terme l’assèchement du parc locatif privé, a mis en place en urgence le dispositif « MULTILOC » pour inciter financièrement les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché.
Les seniors en grande forme sur le marché de la location
Depuis 4 ans nous retrouvons les cycles SOCIOECOPOFI et la crédibilité des analyses défendues ici, la part des plus de 60 ans ne cesse de progresser. Ils représentent désormais près de 10% des nouveaux locataires, tandis que la proportion des 50-60 ans augmente également de 7,7% cette année, et est à l’origine de 8,4% des locations réalisées.
Les seniors sont évidemment loin de détrôner les moins de 30 ans qui représentent toujours près d’une location sur deux (48,6% des locations réalisées en 2015)
Les loyers France entière ont reculé 13% en 10 ans% à mettre en parallèle avec les prix d'achat pour comprendre l'ensemble des implications y compris la noyautage par les banques et leurs agences immobilières du marché immobilier. En fait, ce marché est devenu le marché de la mafia des banques qui tenant les agences immobilières, les prêts, la lobbyisation des lois etc.. à fait du marché immobilier SON marché immobilier.

France entière, lorsqu’on observe les loyers sur 10 ans, il est frappant de constater qu’ils subissent un recul de -0,2%, quand l’inflation a progressé de 12,8% sur la même période.

http://www.journaldelagence.com/wp-content/uploads/2016/02/loyer10ansc21.jpg

Il est indispensable de sortir du prisme parisien pour mesurer la sagesse dont fait preuve le marché locatif dans la fixation de ses prix. Nul encadrement n’est nécessaire : en 10 ans, en euros constants tenant compte de l’inflation, les niveaux de loyers ont reculé de 13% !
A opposer schématiquement propriétaires-bailleurs et locataires, on oublie que l’un a besoin de l’autre et réciproquement. Et que le danger, dans les prochaines années, réside davantage dans l’étiolement du nombre de propriétaires-bailleurs sur le marché que dans la pression abusive des loyers supportée par les locataires. Car l’équation est simple : sans propriétaire bailleur et investisseurs, plus de locations sur le marché donc plus de logements privés disponibles pour les locataires. Sauf à ce que les banques deviennent le principal propriétaire bailleur en remplacement de l'Etat et organise ainsi le marché immobilier selon ses objectifs comptables et financiers.
Et à la question « le parc locatif social pourrait-il se substituer au parc privé ? », la réponse de Century est simple : il est temps que le gouvernement renoue avec les propriétaires bailleurs et en fasse des partenaires de leur politique du logement future.

 

Danièle Guinot dans "Le Figaro" du 11 février 2016 : Immobilier : les meilleures ventes de la décennie attendues en 2016

  " La reprise du marché immobilier devrait s’intensifier et les ventes pourraient atteindre des niveaux inconnus depuis plus de 10 ans, selon le Crédit Foncier. Mais les prix devraient continuer à légèrement baisser. Si les ventes peuvent atteindre "des niveaux inconnus depuis plus de 10 ans" cela veut dire augmentation très significative des volumes vendeurs donc prix à la baisse...sauf vague d'acheteurs masochistes. Ce commentaire a été accepté par "Le Figaro" sur leur site. ICI
L’année immobilière s’annonce pour l’heure sous de très bons auspices. Les ventes de logements, qui ont sensiblement rebondi en 2015, avec 800.000 transactions dans l’ancien, selon le Crédit Foncier (+16% par rapport à 2014), pourraient s’envoler en 2016. Le Crédit Foncier anticipe en effet la vente de 825.000 biens anciens cette année. Un record, inégalé depuis plus de 10 ans (pour mémoire, 821.000 transactions avaient été réalisées en 2006 et 810.000 en 2007).
L’immobilier neuf devrait également continuer à relever la tête. Certes, en 2015 seuls 352.000 logements neufs sont sortis de terre (comme en 2014). «Mais, les permis de construire sont repartis à la hausse», souligne Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier. Ce qui, pour ce dernier devrait donc se traduire cette année par la construction de 379.000 logements.
En baisse, les taux des crédits immobiliers sont proches des niveaux records mai 2015
Comme ce fut déjà le cas en 2015, les taux des crédits immobiliers extrêmement bas devraient jouer un rôle clé. «Le maintien des taux au cours des prochains mois, à des niveaux jamais vus, devrait permettre une reprise durable du marché du logement», estime Bruno Deletré, qui table sur des taux de crédit à 2,2% en moyenne tout au long de l’année. Depuis le début de l’année, les taux des emprunts immobiliers ont recommencé à baisser, dans le sillage de l’emprunt d’État Français à 10 ans, l’OAT, sur lequel ils sont indexés, tombé à 0,61%.
«Certaines banques ont baissé leurs taux de 0,25%. De façon générale, on se rapproche des niveaux records de mai 2015», constate Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com. Résultat: en 2016, les banques pourraient accorder 163 milliards d’euros de crédits immobiliers (hors renégociations de prêts), soit 4,5% de plus qu’en 2015 qui avaient déjà été une très bonne année, estime l’étude du Crédit Foncier.
Par ailleurs, l’entrée en vigueur du nouveau prêt à taux zéro (PTZ) le 1er janvier pour deux ans (plafonds de ressources relevés, montant du prêt pouvant atteindre 40% de l’opération, différé de remboursement et durée du prêt allongée) devrait soutenir le marché dans le neuf.
Grâce à la baisse des crédits immobiliers et à l’érosion des prix, le coût moyen d’une acquisition a baissé de 8,6% depuis 2013
Paradoxalement, malgré le boom des transactions, les prix devraient continuer à baisser de 0,9% en moyenne selon le Crédit Foncier (dont -1% en province et -0,8% en Île de France). «Le marché est soutenu par le crédit immobilier peu cher, mais la conjoncture reste difficile: le taux de chômage est élevé, les prix ont peu baissé, surtout dans le neuf et restent chers», justifie-t-on au Crédit Foncier. En fin d’année cependant, les prix pourraient se stabiliser. Mais, les disparités entre régions et selon la qualité et l’emplacement des biens vont se creuser, prévoit le Crédit Foncier. La baisse des taux des crédits immobiliers depuis 2008 (5,07% en moyenne) ont permis aux emprunteurs de gagner 25% de pouvoir d’achat. L’érosion plus récente des prix de la pierre joue aussi. Selon les calculs du Crédit Foncier, le coût moyen d’une acquisition a baissé de 8,6% entre l’été 2013 et l’été 2015. "

Jean-Bernard Litzler dans "Le Figaro" du 10 février 2016 : L’immobilier pèse de plus en plus lourd dans le surendettement

" Les dettes immobilières pèsent en moyenne 107.352 euros dans les dossiers de surendettement. La part des propriétaires et des dettes liées à la pierre progressent. Focus sur la répartition géographique du phénomène.
   Si le surendettement a globalement reculé l’an dernier, les situations difficiles liées à l’immobilier ont, elles, eu tendance à augmenter. Selon un bilan annuel publié récemment par la Banque de France, le nombre de dossiers déposés auprès des commissions de surendettement a reculé de 5,9% en 2015, pour s’établir à 217.302. Alors que l’on retrouve comme tous les ans dans cette situation une large majorité de personnes vivant seules (65,2% des dossiers) et de locataires (76,8%), la part des propriétaires continue à augmenter.
Ceux qui possèdent leur logement représentent désormais 11,2% des dossiers, soit une hausse de 0,4 point par rapport à 2014 et de 1 point par rapport à 2013. Dans le même ordre d’idée, 13% des dossiers recevables en 2015 contenaient des dettes immobilières, qu’elles soient dues à l’acquisition d’un bien ou à la réalisation de travaux, contre 11,8% en 2014 et 10,8% en 2013.
Même si les crédits à la consommation restent très largement majoritaires (83,3% des dossiers et 42,3% du montant total des dettes), ils concernent des sommes plus limitées. La dette moyenne pour les crédits à la consommation s’élève à 20.954 euros contre 107.352 euros pour les dettes immobilières (33,9 % de l’endettement global). À noter: du côté des locataires, l’immobilier est également présent sous forme de dettes de charges courantes. Ces dettes de logement pèsent 5,2 % de l’endettement global, se retrouvent dans 49,3 % des dossiers de surendettement, pour un montant moyen de 4 367 euros (4.272 euros en moyenne pour le loyer et les charges locatives, 12.083 euros pour les frais de maison de retraite et 1400 euros pour les dépôts de garantie).
Quant à la distribution régionale de cet endettement (voir notre carte interactive), elle laisse apparaître de fortes disparités, directement liées aux coûts de l’immobilier. Sans grande surprise, c’est en région parisienne que les dettes immobilières se révèlent les plus importantes: 134.066 euros en moyenne et même 139.9007 euros pour les seuls prêts immobiliers (les autres dettes concernant des arriérés et des soldes à régler après vente de la résidence principale). À l’inverse, c’est dans le Limousin que les dégâts sont le plus limités: 85.592 euros en moyenne et 89.370 euros si on se concentre sur les prêts immobiliers"

Anne-Sophie Vion dans "Les Echos" du 9 février 2016 :  Immobilier : 20 % des loyers parisiens ont baissé

" En vigueur depuis plus de six mois dans la capitale, l’encadrement des loyers suscite beaucoup d’oppositions et son application est compliquée. En moyenne, 20 % des locataires en ont profité. Un taux qui grimpe à 35 % pour les petites surfaces.
Cela fait plus de six mois que Paris est sous le coup de l’encadrement des loyers, l’une des mesures-phare et controversée de la loi Alur. Un premier bilan d’ampleur a été réalisé par l’ association Plurience ,qui réunit des professionnels de la gestion locative. Sur 1.900 baux signés dans la capitale entre août et fin octobre, 15 % des loyers ont baissé . A fin décembre, les tendances se confirment. « Ce taux a progressé autour de 20 % à 22 %, précise Plurience, avec un plus grand impact sur les petites surfaces, dont 35 % des loyers ont été rabotés. » Mais beaucoup de voix s’élèvent pour dénoncer les incohérences du dispositif.
Des loyers de référence contestables
A peine le dispositif entré en vigueur, les professionnels de l’immobilier en ont dénoncé les incohérences. La méthode de calcul des loyers de références par quartier à Paris est ainsi jugée opaque et contenant des aberrations . Concrètement, les loyers de références applicables à Paris intra-muros en 2015 proviennent d’un échantillon de 23.000 baux nouveaux ou en cours sur un parc de 400.000 logements dans la capitale. Ils ont été relevés en 2014 par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (l’Olap), organisme agréé au titre de la loi Alur pour la Ville de Paris. Les valeurs locatives de 2016 devraient reposer sur la base de données beaucoup plus large de Clameur, l’observatoire de référence des gestionnaires locatifs privés. L’Olap indique avoir déjà intégré une partie des données de Clameur. « Une fois les doublons et les biens insuffisamment renseignés retirés, explique Geneviève Prandi, directrice de l’Olap, un peu moins des deux-tiers de leurs références parisiennes ont ainsi été reprises.  » La base a ainsi quasi doublé avec environ 45.000 baux. Concernant les départements de petite couronne, l’Olap regrette, en revanche, de ne toujours pas disposer de données suffisantes et assez fines pour calculer des loyers pertinents.
L’encadrement des loyers parisiens « continuera à avoir un effet modérateur sur les loyers de relocation dans l’ensemble de l’agglomération, même si, encore en 2015, la limitation des hausses n’a vraisemblablement pas été systématique, par exemple, en cas de réalisation de travaux importants ou de loyer sous-évalué, des motifs qui peuvent justifier des augmentations plus élevées » , a souligné le 26 janvier l’Olap, cité par l’AFP.
Des effets contre-productifs
Appliqué dans la capitale à titre expérimental, le dispositif doit faire l’objet d’une évaluation. Mais il n’est pas sûr qu’il soit retouché d’ici à 2017, dans une période pré-électorale. Par ailleurs, trois recours juridiques ont été engagés à son encontre devant le tribunal administratif de Paris et le Conseil d’Etat, par des associations de bailleurs et par des organisations professionnelles. L’une d’entre elles, la Chambre nationale des propriétaires, rapporte son président Denys Brunel, a également transmis au ministère du logement « un rapport chiffré  permettant de montrer les incohérences du dispositif actuel et les terribles injustices auxquelles il donne lieu. »
Les professionnels de l’immobilier et associations de propriétaires estiment que l’encadrement des loyers aura finalement des effets contraires à celui espéré en restreignant l’offre locative. « Nous sommes fondamentalement opposé à ce système, martèle Jean Perrin, président de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). Même si, dans certains cas, les loyers de référence sont acceptables, c’est une question de principe. Le dispositif est trop complexe, décourage les bailleurs et se révèle au final contre-productif. » « Sur le terrain, corrobore Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier,  nos adhérents témoignent que leurs portefeuilles de biens loués se dégarnissent. Des bailleurs décident soit de vendre soit de louer en meublé saisonnier via des plates-formes comme AirBnB. »
 â€¨Déjà 28 saisine auprès de la commission de conciliation
Au demeurant, pour répondre aux questions des particuliers ou des professionnels, l'Adil 75, association départementale pour l’information sur le logement de Paris, a mis en place, fin juin dernier, une ligne téléphonique réservée à l’encadrement des loyers (01 42 79 50 49), ainsi qu’une adresse email dédiée (loyer.paris@adil75.org). Depuis, elle a reçu plus de 2.300 demandes, dont la moitié émane de bailleurs, 44 % de locataires et le reste de professionnels, agents immobiliers ou banquiers. « Une vague importante de demandes d’information concernant le fonctionnement global de l'encadrement des loyers a eu lieu en juillet et en août, précise Hélène Le Gall, présidente de l’Adil 75. Les questions ont principalement porté sur la bonne compréhension du dispositif ainsi que sur la notion de complément de loyer. Par exemple, des bailleurs s’enquièrent de savoir si tel ou tel élément comme une terrasse, un parking, une cave ou une piscine peuvent ou non en faire partie. » Plus récemment, note-t-elle, « des locataires, mais ce n’est pas la majorité d’entre eux, appellent constatant que leur loyer dépasse le loyer de référence et se posent la question d’un recours juridique. »
En fait, certains locataires ont déjà franchi le pas. La commission départementale de conciliation des baux d’habitation de Paris , qui aide gratuitement bailleur et locataire à trouver une solution amiable à leur litige, fait état de 28 saisines de la part de particuliers entre le 1er août et fin décembre. « Ce nombre, qui monte en puissance, n’est pas négligeable, commente Sophia Bouzid, chef du bureau du maintien dans le logement à la DRIHL (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) de Paris, sachant qu’annuellement, tous litiges confondues, la commission en reçoit 1.400. » Les réclamations proviennent plutôt de locataires, en vue d’une diminution du loyer et portent notamment sur le complément de loyer. «  Sept ont été tranchés en faveur du locataire, a précisé, le 26 janvier, la commission de conciliation à l’AFP. Six nouveaux cas étaient recensés mi-janvier, 8 se sont résolus à l’amiable et les 15 cas restants seront traités dans les deux mois  ». Ces 28 saisines sont également à mettre en regard des 35.000 à 40.000 logements loués depuis le 1er août à Paris, où a débuté ce nouvel encadrement des loyers.

Quentin Périnel dans "Le FIGARO" du 1 février 2016 : Pour vendre son logement, il tait l’existence d’une voisine à problèmes

" Tapages nocturnes, bruit, flaques étonnantes dans les parties communes... Pour avoir tu l’existence de cette atypique voisine, le vendeur d’un appartement a écopé d’une amende de 9000 euros. Une voisine que l’on aimerait bien pouvoir ignorer! Tapage nocturne incessant, crachats et urine dans l’escalier: pour avoir caché aux acheteurs de son appartement près de Metz la présence d’une voisine indélicate, le vendeur a dû les dédommager à hauteur de 9000 euros, selon une décision de justice communiquée vendredi à l’AFP. Dans cette affaire révélée par le Républicain lorrain, la cour d’appel de Metz a estimé que le vendeur de l’appartement avait commis un «dol», c’est-à-dire un «comportement malhonnête» entraînant «une erreur déterminante du consentement de l’autre partie». Si on éten cela aux mensonges sur les performances des OPCVM qui servent à la vente commerciale et aux "analyses" diverses et variées....
La cour d’appel a en particulier relevé que le vendeur était «parfaitement conscient des nuisances et de leur gravité, qui caractérisent des troubles anormaux de voisinage», et qu’en conséquence le couple acheteur était fondé «à demander une réduction du prix». Dans le cadre des OPCVM, pourquoi ne pas prendre la VHR comme base d'information et de facturation des frais ?
Le cas de cette voisine, qui indisposait tout l’immeuble par des «bruits quasiment journaliers jusque tard dans la nuit», de la «musique assourdissante dans la journée», des «flaques de bière et d’urine» et autres «détritus divers dans la cage d’escalier», avait même fait l’objet d’une assemblée générale extraordinaire de la copropriété. Mais le vendeur n’avait pas fourni aux acheteurs la copie du compte-rendu de cette réunion.
Quasiment 6% du prix de vente
Confirmant une première décision rendue en mars 2014 par le tribunal de grande instance de Metz, la Cour d’appel a jugé le vendeur coupable d’un «défaut d’information intentionnel», et l’a condamné à rétrocéder aux acheteurs 9000 euros, soit quasiment 6% du prix de vente.
«Pour nous, c’est une décision incompréhensible, car on ne peut pas être responsable de son voisin de palier!», a dit à l’AFP Me Stéphane Faravari, l’avocat du vendeur. «A supposer qu’il y ait des cas sociaux dans l’immeuble, comment voulez-vous le mentionner dans un acte de vente? Ça pourrait passer pour de la discrimination!», a-t-il ajouté, précisant que son client contestait avoir lui-même pris conscience de l’étendue des nuisances.
Après cinq ans de «cohabitation» avec leur bruyante voisine, les acheteurs ont eux-mêmes finalement revendu leur logement, quelques semaines après le départ de l’indélicate. Devant la justice, ils n’ont pas argué d’une dépréciation de l’appartement. La cour d’appel a cependant estimé qu’un dédommagement restait justifié «par la diminution de la valeur de l’immeuble» durant les cinq ans passés sur place. Le vendeur n’a pas encore décidé s’il allait se pourvoir en cassation, selon son avocat.
Ce n’est pas la première fois qu’un fait divers immobilier aussi insolite se déroule à Metz. Il y a quelques semaines, Le Figaro Immobilier vous racontait l’histoire de cette clôture à l’esthétisme douteux installée par un habitant. Son voisin l’avait alors assigné en justice pour protester.

De "L'Association  de Défense des emprunteurs" du 1 février 2016 : Les Banques condamnées à rembourser les intérêts

" Les experts et les associations de consommateurs ont en effet constaté que la plupart (70%) des crédits immobiliers ne respectait pas la réglementation du code de la consommation. Plus de 8 millions de contrats de prêts seraient concernés en France. Dans la grande majorité des cas, le calcul du TEG est faux. Très souvent la banque a "oublié" (involontairement ou volontairement) d'inclure certaines charges, notamment l'achat de parts sociales imposé pour l'obtention du prêt, des frais de caution, d'assurance incendie imposée, sans parler des erreurs de calcul mathématiques etc... Cette "erreur" est une bonne nouvelle pour vous ! Car lorsque la faute est avérée par un rapport d'expertise, la banque peut être condamnée à remplacer le Taux de crédit prévu initialement par le Taux d'intérêt légal en vigueur. Or, pour 2015 ce taux d'intérêt légal est à 0,04 % c'est-à-dire au plus bas niveau de son histoire ! Vous comprenez donc que l'enjeu financier est énorme pour vous et votre famille, surtout que la banque devra aussi vous rembourser une bonne partie des intérêts déjà versés et renégocier les mensualités restantes avec un taux d'intérêt quasi nul...
Regardez la vidéo du journal de France 2 (2 minutes) : http://www.asso-aide.me/medias.html
Pourquoi faire confiance à l'A.I.D.E ? L'A.I.D.E est une association loi 1901 à but non lucratif, spécialement créée pour informer et défendre les particuliers face aux établissements bancaires.
Record de dossiers à l'étude :
En octobre 2015 nous avons reçu plus de 300 demandes d'études.
L'association est enregistrée à la préfecture de Police de Paris sous le numéro : W751221711.
Maison des Associations
62 rue Chanoine Bérenger 50303 Avranches Cedex 01.70.75.27.95  Permanence : Uniquement sur rendez-vous : le Lundi, Vendredi de 10H à 12H Email : contact@asso-aide.me Site web : Visiter www.asso-aide.me
Comment vérifier si vous êtes concernés ?
L'A.I.D.E, association loi 1901 à but non lucratif, vous propose de vérifier si votre contrat de prêt est potentiellement concerné...
Pour cela, je vous invite à compléter notre formulaire en ligne.
A quelles indemnités pouvez-vous prétendre ? Faites le calcul : pour un prêt immobilier portant sur 100 000 € sur 20 ans à 4.2% à taux fixe et démarré en 2008, la banque devrait rembourser en moyenne 7 000 € d'intérêts trop perçus et appliquer une mensualité de 950 € par mois au lieu de 1250 € (soit 300 € d'économie par mois, 3600 € chaque année jusqu'à la fin du prêt !). ATTENTION : Dans le cadre d'une transaction amiable, votre banque vous ferait une proposition certainement inférieure.
Négociation amiable avec votre banque sans procédure judiciaire :
Nous recommandons très fortement la procédure par négociation amiable, car il vaut mieux un bon arrangement qu'un mauvais procès... Devant les tribunaux, les banques sont condamnées pratiquement à chaque procès si le dossier est bien monté. En plus du remboursement, elles doivent s'acquitter d'une amende supplémentaire de 4500 €, ainsi que les frais de justice...
C'est pourquoi, pour éviter cette procédure judiciaire qui leur ferait de la mauvaise publicité, les banques préfèrent généralement une transaction amiable. Les délais sont beaucoup plus courts qu'une action devant les tribunaux (entre 4 et 6 mois) et vous gardez une bonne relation avec votre établissement, cette négociation se fait uniquement par courrier, notre association se charge du montage de votre dossier de A à Z. (si toutefois vous souhaitez agir directement par voie judiciaire le Cabinet d'Avocat Baillet & Dulieu est à disposition de nos adhérents).
Comment procéder, concrètement ?
Etape 1: L'estimation provisoire :
Dans un premier temps, nous vous proposons :
- De réaliser l'estimation du montant éventuel du remboursement des intérêts trop versés et le calcul de vos nouvelles mensualités pour les échéances restantes.
- D'examiner si votre dossier est admissible au regard de la prescription.
- De qualifier votre dossier en raison du type de financement, et de la qualité de l'emprunteur.
(Informations dont nous avons besoin : Capital emprunté, taux conventionnel, durée, date du prêt).
Etape 2 : L'Analyse de votre dossier et le diagnostic
Un cabinet spécialisé dans l'audit et l'analyse de dossiers de prêt immobilier analysera en détail votre dossier sur la base des documents que vous nous aurez transmis par email ou voie postale:
- l'étude est réalisée par des auditeurs professionnels qui examineront votre contrat à la loupe à la recherche de tous les vices de forme, erreurs et omissions, clauses abusives… ils vérifieront tous les éléments mathématiques de votre prêt et leur conformité avec les normes de calcul en vigueur selon les directives européennes, et le code de la consommation.
Taux d'intérêt, Taux de période, TEG, TEG de période, coût total du crédit, base de calcul 360 ou 365 jours, tableau d'amortissement, nombre d'échéances, mensualités, incidence sur le TEG de tous les éléments obligatoires indiqués dans votre contrat…
- Enfin, un superviseur tirera une conclusion sur votre dossier.
- Nous vous indiquerons alors la conclusion de cette étude, si votre dossier est éligible ou non à une demande de renégociation.
Etape 3 : La renégociation avec votre établissement bancaire
Si le cabinet d'audit a jugé votre dossier éligible, et que vous souhaitez poursuivre votre action de renégociation, nous pourrons vous fournir :
- Le rapport d'analyse détaillé, précisant tous les points examinés
- Le tableau de démonstration mathématique de l'erreur (le cas échéant)
- Les conclusions finales du rapport
- Le modèle de courrier à envoyer à votre banque pour solliciter une renégociation.
- Les recommandations suite à la réponse de votre banque, et le suivi de votre dossier.
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Montant emprunté         10 ans             15 ans             20 ans             25 ans
 100 000 €                     21 293 €         32 842 €         35 033 €        37 849 €
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Capital restant dû   reste 10 ans   reste 15 ans  reste 20 ans     reste 25 ans
100 000 €                     835 €              557 €             418 €                335 €
En partenariat avec notre Cabinet d'avocats parisiens faites valoir vos droits !
EMPRUNTEURS, VÉRIFIEZ VOTRE TEG !
Le taux effectif global (TEG) permet à celui qui désire souscrire un emprunt (notamment crédit immobilier ou crédit à la consommation) de mesurer le coût total de ce crédit.
De fait, le calcul de ce taux intègre, outre le montant des intérêts "les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels" (art. L.311-1 du Code de la consommation), c'est-à-dire l'ensemble des frais obligatoires, tels que les frais de dossier versés à la banque, les primes d'assurance, voire - dans les crédits immobiliers - les frais de notaire et de garantie lorsque leur montant est défini précisément dès avant la conclusion définitive du contrat de prêt.
Le TEG doit obligatoirement être mentionné par écrit.
Outre le fait qu'il constitue une infraction pénale, le défaut d'indication du TEG, comme son calcul erroné, a pour incidence de faire perdre à l'établissement prêteur le droit aux intérêts contractuels :
- en totalité dans les prêts à la consommation,
- en totalité ou dans la proportion prévue par le juge dans les crédits immobiliers - étant précisé que le juge peut alors substituer au taux d'intérêt contractuel le taux d'intérêt légal (qui est en 2014 de 0,04%). Francis BAILLET et Antoine DULIEU Avocats à la Cour 60, avenue Raymond Poincaré 75116 Paris 71 A, rue de la Victoire 1060 Bruxelles

Commentaire : A quand ce type de mail concernant l’abus de confiance et l’escroquerie des investisseurs non avertis dans le monde des OPCVM ? Quid des commercialisateurs ? Commercialisateurs qui ne peuvent ignorer et qui sont pris dans la chaîne de distribution, de désinformation etc....

Dans "Le Figaro" du 28 jnvier 2016 : L’immobilier ancien proche des records de ventes des années 2000

  " Le marché de l’immobilier ancien s’est approché l’an dernier de ses records historiques de transactions du début des années 2000, avec quelque 800.000 ventes estimées en 2015, a affirmé jeudi la Fnaim. Après une stabilité au 1er semestre, le niveau a augmenté «de façon continue et rapide depuis juin, de sorte que l’on pourrait atteindre, voire dépasser 800.000 ventes sur l’année 2015», a estimé l’organisation professionnelle, lors d’une conférence de presse.
«On retrouverait ainsi un volume proche des records historiques de la première partie des années 2000», a-t-elle souligné. Pour la Fnaim, cette «accélération des ventes traduit le fait que les acheteurs ont cessé d’anticiper des baisses de prix et ne sont donc plus enclins à attendre pour réaliser leur projet». Début décembre, les notaires ont fait état de 753.000 transactions enregistrées à fin septembre, sur les 12 derniers mois, soit un volume en hausse de 4%.
Un marché à deux vitesses
Toutefois le marché est encore «à deux vitesses», puisque cette reprise des transactions ne concerne pas tous les segments du marché, ou «pas au même degré», a constaté la Fnaim. Ainsi les ventes sont-elle en nette hausse dans plusieurs régions: la Bretagne (+19,7%), l’Aquitaine (+18,3%), le Centre, la Basse-Normandie et Rhône-Alpes (+17% à +18%), et en progression un peu moindre en Champagne-Ardenne, Midi-Pyrénées, Franche-Comté et Limousin (+11% à 13%), ou encore en Auvergne (+8,8%). En Corse (+4,8%) en revanche, la reprise est moins marquée.
Quant aux prix, ils se sont repliés de 1,9% au niveau national (-2% en province, -1,4% en Ile-de-France), selon les estimations de la Fnaim. «La fin de la baisse est pour bientôt», souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi: «Les conséquences de la politique menée par la Banque centrale américaine (FED) devraient nous impacter à partir du second semestre 2016. Là, les taux vont remonter tranquillement, et nous seront peut-être à 2,50 %en moyenne en fin d’année.»
  
Commentaire : Ce n'est pas le mien mais celui de
    •     
Jeanlf 
La banque de France vient de publier une analyse où elle prédit une forte baisse dans les prix de l'immobilier francais: soit de manière progressive et longue, soit de manière abrupte.
Les économistes prédisent plutôt l'abrupte d'ici 2017 à cause de la conjoncture ultra-orienté à la baisse.
Il n'y a pas assez de jeunes pour acheter les biens des "vieux vendeurs". Mais même s'il y avait assez de jeunes, le taux de chômage ampute ce nombre de potentiels primoAccédants. Même s'il n'y avait pas de chômage, la précarisation des emplois éxplose (de 80% de nouveaux contrats en CDI et 20% en CDD/intérim en 2014 on est désormais début 2016 à 80% CDD/intérim et 20% CDI... Valls se targuait même de la "montée" du travail en intérim... *sic*) Et parmi nos jeunes, les plus qualifiés partent de toute façon à l'étranger trouver du travail. Ca nous laisse en France avec: peu de jeunes, qui sont tous au chomage ou en travail temporaire précaire (non solvable) et peu qualifiés. Ajoutez là dessus le ressèrement de l'accès au crédit des banques qui devra être finalisé 2019 (google "Bâle III"). En plus, même century21 avoue que si jamais les taux montent de 1% seulement, les prix baisseront - toute chose égale par ailleurs - de 15%... Pour les acheteurs cela signifie seulement qu'ils devront donner plus d'argent à la banque et moins au vendeur... cela revient au meme... mais pour les vendeurs, perdre 15% (qui vont à la banque) c'est un gros manque à gagner...

Carole Papazian dans "Economie matin" du 26 janvier 2016 : L’immobilier mondial vaut 36 fois plus que le stock d’or disponible

" C’est l’immobilier sous toute ses forme qui pèse le plus lourd dans la richesse mondiale selon une étude récente. Sa valorisation équivaut à 36 fois le stock d’or et 2,7 fois le PIB mondial. L’immobilier construit sur la planète vaudrait non, ne vaudrait pas car son est estimation est réalisée en fonction des croyances du moment. Croyances qui ne prennent absolument pas en compte que si même une minorité significative, vendaient les prix juteraient quelque 217.000 milliards de dollars, soit 2,7 fois plus que le PIB mondial, c’est ce qui ressort d’une étude que vient de publier le réseau immobilier britannique Savills. De quoi parle-t-on? «De la valeur de tout l’immobilier du globe, ce qui inclut à la fois l’immobilier commercial, le résidentiel et pour la première fois les terres agricoles et les forêts», explique l’étude. Cela vient encore accentuer les effets de mon commentaires ci-dessus
Les logements en représentent l’essentiel (162.000 milliards de dollars). De tels chiffres peuvent donner le vertige et ils sont tout bonnement difficiles à concevoir. Mieux vaut donc les mettre en perspective pour tenter de les apprivoiser. «À titre de comparaison, la valeur de tout l’or qui a jamais été produit est de l’ordre de 6 000 milliards de dollars. L’immobilier représente 36 fois plus», calcule Savills. La grande différence c'est qu'en tant de crise l'or explose à la hausse et l'immobilier est "explosé" à la baisse, voire dans certains ne vaut quasiment plus rien car ses propriétaires paupérisés ne peuvent plus payer les charges de maintien en l'état etc... Il est grand temps de réfléchir de façon systémique.
Et la capitalisation boursière?
Vous en voulez encore? Sachez que la capitalisation boursière (actions et obligations) est, elle aussi, battue à plate couture: la valeur de l’immobilier lui est d’un tiers supérieure. Comment encore oser faire ce type comparaison ? Il est vrai que les Bourses mondiales sont dans un creux… La pierre pèse donc lourd en termes de richesse, elle représente 60 % des actifs mondiaux, selon Savills qui souligne son influence sur les économies.
À leur échelle, les ménages en sont conscients, ils savent que c’est d’abord grâce à la pierre qu’ils s’enrichissent. On ne s'enrichit pas avec la pierre dans un système d'économie paupérisée et à la démographie inversée, bien au contraire...hormis pour les promoteurs, les financeurs et les spéculateurs.Et les liens entre pierre et argent sont multiples. Le Trésor américain, qui a fait avec le succès que l’on sait la traque aux fraudeurs et au secret bancaire, s’y intéresse. Selon le New York Times, il a décidé de partir en guerre contre le blanchiment, pistant les acquéreurs de biens de luxe via des sociétés écrans à Manhattan et Miami."

Dans "Le Figaro" du 14 janvier 2016 : Augmenter les loyers devient quasiment impossible

" Pour la première fois en 6 ans voir commentaire ci-dessous, l’indice de référence des loyers affiche un recul annuel (-0,01 %) suite à la baisse de l’inflation. Résultat : pour les locataires dont la révision de loyer se fait au dernier trimestre, toute hausse est impossible.
C’est une première depuis 2009: l’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour la révision des loyers d’habitation, a baissé au quatrième trimestre 2015, reculant de 0,01 % sur un an, a annoncé l’Insee jeudi. L’indice des loyers s’est établi à 125,28 au quatrième trimestre (base 100 au 4e trimestre 1998), contre 125,29 un an plus tôt. Il est en légère hausse par rapport au troisième trimestre (125,26) tout en affichant un recul annuel.
Dans la mesure où le contrat de bail prévoit une révision annuelle, celle-ci ne peut dépasser l’évolution de l’IRL. Ainsi pour les locataires installés depuis un an dont les propriétaires souhaiteraient réviser les loyers, il est impossible d’appliquer une hausse. La formule appliquée consiste en effet à multiplier le loyer actuel (hors charges) par le nouvel IRL divisé par l’ancien IRL.
Indexation sur l’inflation
Si les loyers avaient déjà tendance depuis plusieurs mois à baisser à la relocation, ils pouvaient encore progresser légèrement pour les locataires en place, c’est désormais plus compliqué. La croissance de l’indice de référence des loyers était en ralentissement depuis le premier trimestre 2012, quand la hausse avait atteint 2,24 % sur un an. Elle avait été de 0,15 % au premier trimestre 2015, de 0,08 % au deuxième trimestre et de 0,02 % au troisième. Seule reste possible l’augmentation des loyers manifestement sous-évalués.
Cette décélération de l’indice des loyers s’explique notamment par son indexation sur l’inflation. Or les prix à la consommation sont restés stables en moyenne sur l’ensemble de l’année 2015 après avoir atteint 0,5 % en 2014 et 0,9 % en 2013, en raison essentiellement de la chute des prix du pétrole.

Évolution annuelle de l'indice de référence des loyers

Source : Insee

Évolution annuelle de l'indice de référence des loyers

Commentaire : Souvenez-vous "Comme nous venons de le voir, sans remonter au-delà de 1970, « la durée moyenne » des cycles immobiliers est d'environ dix ans :
-    Une phase d'expansion de six ans,
-    suivie d'une contraction de quatre ans, expliquent les experts internationaux." voir article écrit en 2010  ICI

Paul Molga dans "Les Echos" du 8 janvier 2016 : Le bidonville est-il l'avenir de l'urbanisme ?

" Dharavi, Bombay, grand bidonville d'Asie. Le prince Charles créé surprise décrivant, livre « Harmony », « une organisation intuitivement supérieure ».
Plus dense, mixte, d'emblée piétonne et économe en énergie, l'organisation spontanée des « quartiers informels » inspire les nouveaux modèles de développement urbain.
Et si le prince Charles avait eu raison ? Il y a cinq ans, dans son livre « Harmony », sorti dans la foulée du film « Slumdog Millionaire », il vantait « l'organisation intuitivement supérieure » de Dharavi (Inde), le plus grand bidonville d'Asie, fort de 1 million d'habitants. L'héritier du trône britannique comparait les développements immobiliers « fragmentés et déstructurés » des nations occidentales à « l'ordre et l'harmonie » qui règnent dans ces quartiers poussiéreux. Livrés à eux-mêmes dans un environnement hostile, délaissés par les autorités, les résidents ordonnent intuitivement une façon efficace de vivre ensemble, constatait-il. Ils recyclent leurs déchets, construisent leur habitat avec les matériaux qui leur tombent sous la main et élèvent la solidarité en principe d'aménagement durable. « Nous avons beaucoup à apprendre sur la façon dont les systèmes complexes peuvent s'auto-organiser autour du capital communautaire pour créer des ensembles harmonieux », avait-il lâché aux médias, incrédules, en marge de l'ouverture des Jeux du Commonwealth dans la capitale indienne, New Delhi.
Des chercheurs emboîtent aujourd'hui le pas princier. « Ces quartiers informels ne sont pas inférieurs à la ville officielle. Ils sont la ville ?"off", comme les festivals en marge du calendrier : des lieux qui se construisent spontanément avec la seule compétence des habitants, sans urbanistes ni architectes, et qui n'ont comme seule visée que de parvenir à vivre collectivement le mieux possible », estime Valérie Clerc, chercheuse à l'Institut de recherche pour le développement.
Les panoramas urbains comparés qu'elle présente lors de séminaires font toujours sensation. Elle y montre des ressemblances troublantes entre certains de ces bidonvilles et les plus belles rues d'Antibes, de Santorin, de Saint-Paul-de-Vence, de Rome ou de Barcelone ! « L'hygiène n'y est pas décente, mais leur agencement calque le modèle des villes durables : compactes, denses, piétonnes, aux rues étroites et ombragées, mélangeant habilement emploi et habitat dans un espace public partagé entre tous qui solidifie les liens sociaux », décrit la chercheuse. Vue du ciel, la morphologie de ces quartiers fait apparaître des évidences fonctionnelles, comme la sauvegarde de surfaces paysannes pour alimenter des marchés de proximité, la géométrie des rues, facilitant l'orientation dans ces dédales sans noms, et l'optimisation de l'espace : 90 % au moins des surfaces disponibles sont occupées, avec une densité qui peut atteindre 300.000 habitants au kilomètre carré, soit 15 fois celle de Paris.
Intégrer plutôt que détruire
Aujourd'hui, 40 % de l'expansion urbaine mondiale se fait dans des bidonvilles de façon « rapide et incontrôlée », selon le rapport « Global Risks 2015 » publié l'an dernier par le Forum économique mondial de Davos. « C'est un mouvement irrésistible », observe Julien Damon, professeur associé du master urbanisme à Science po et chroniqueur aux « Echos ». Un tiers de la population citadine, soit plus de 1 milliard d'humains, s'entasse déjà dans les périphéries urbaines, et la proportion devrait atteindre 40 % en 2030. C'est déjà le cas au Caire, où le foncier public disponible en périphérie, les propriétés institutionnelles abandonnées et les terrains non constructibles ont été illégalement urbanisés, partageant les décideurs politiques entre stratégie de « bulldozérisation », de laisser-faire ou de régularisation. « Ce qui fait hésiter les autorités, outre la pression démographique que les politiques publiques peinent à suivre, c'est l'exemple vivant que fournissent ces bidonvilles en matière d'adaptation de la ville à ses propres contraintes, explique Valérie Clerc. Ils réinventent l'espace urbain. On doit donc travailler à leur intégration plutôt qu'à leur destruction », milite-t-elle.
Medellin est l'une des premières à s'y être essayée. En 2003, la deuxième ville de Colombie a mis en service une ligne téléphérique pour relier faubourgs déshérités et centre-ville. Le bouleversement a été tel pour ses 45.000 usagers quotidiens qu'une deuxième ligne a été fournie par le groupe français Poma, en 2008, puis un escalier mécanique géant en 2012 pour relier les flancs de la « Comuna 13 », alors connue comme le bidonville le plus violent de la ville. L'extrême pauvreté n'a pas été éradiquée, mais le désenclavement (le centre n'est plus qu'à une dizaine de minutes, contre plusieurs heures auparavant) et les aménagements publics qui ont accompagné ces investissements (voie d'accès bitumée, création d'écoles, de logements et d'espaces verts) ont créé des nouveaux liens qui raniment la périphérie oubliée.
L'exemple fait tache d'huile. Après Medellin, Caracas et Rio de Janeiro ont inauguré leur « métrocable » avec le même succès et interpellé nombre d'urbanistes et d'industriels sur le potentiel économique durable des bidonvilles. Depuis bientôt quatre ans, Lafarge teste grandeur nature une organisation logistique pour livrer en tricycle du béton à prise retardée avec des seaux de 15 litres dans les rues étroites de Dharavi. « Ce conditionnement laisse entrevoir un énorme potentiel », explique le groupe, qui lorgne les 10 millions de logements neufs dont aura besoin l'Inde chaque année d'ici à 2030.
L'accès à l'électricité est l'autre condition de l'intégration des villes « off ». « Sans énergie, pas d'eau potable, pas de transport, pas de cuisson, pas de chauffage ni de lumière dans les maisons, les écoles et les centres de santé, pas de communication et encore moins d'hygiène », explique Hervé Gouyet, président de l'ONG Electriciens sans frontières. « Comme au Caire, qui a fait le choix de chauffe-eau solaires pour ressusciter ses habitats pauvres, les projets de réhabilitation des bidonvilles introduisent la question climatique, apprécie Valérie Clerc. Les formes urbaines qui en naissent sont souvent plus durables que dans les quartiers planifiés, intégrant des rues étroites, une densité, une compacité et une morphologie qui atténuent le stress thermique et accroissent le potentiel d'efficacité énergétique. » Un comble : rattrapés par l'expansion des villes officielles, certains de ces bidonvilles réhabilités sont désormais plus prisés que les quartiers centraux.